Peter Wen 聞亭踵(正中)

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什麽是限制性契约(Restrictive Covenants)?

 


产权证(Title)上有时候会出现Restrictive Covenants的字眼,绝大多数的人看到这两个字都傻眼了,不知道到底在说什麽。然而对买家而言,它的意义极为重要,因为他确实会影响买家的权益,若不瞭解那个在产权证上的「限制性契约」而贸然买了房产,可能会空留遗憾。


何谓限制性契约?


Restrictive Covenants「限制性契约」会有一个受益者与施予者,它是一种受益者限制施予者土地使用的权力。也就是施予者为了受益者土地的利益,而限制自己土地的使用,请注意:是施予者「限制自己土地的使用」。它是ㄧ种法律义务,附着于土地与上面的房产,买家必须继承这种契约义务,也就是卖家强加于买家,买家不能说不,除非买家不要这件房产。


法庭认定是「限制性契约」必须要有三个要件:


(1) 在本质上必须是负面的,而且契约的本质是限制性的。一种简单的测试契约是否是正面的方法是问它的履行是否要花费金钱。如果要,在本质上是正面的。然而负面的,不需要花费金钱。然而不要花钱去履行契约,可能需要某些正面的行动。


何谓负面的本质?例如强加某一项限制在建筑上,或以一种特别的方法使用房产。


(2) 契约之受益者(covenantee)必须拥有受益于契约的土地。契约必须与受益者的土地有关与影响到,而且必须是为受益而强加或增加受益土地的价值。[Hi-Way Housing (Sask.) Ltd. v. Mini-Mansion Construction Co., [1980] 5 W.W.R. 367 (C.A.)].


(3) 限制性契约有利于土地,对施予者(不是契约之受益方)而言,则该契约会随着土地转移,而且随后的主人,都要被强迫接受这一个限制性契约;这一个限制必须是各方意图约束于土地之上。它不能是个人的口头承诺,这个意图通常以文字叙述于合约之中,诸如「this agreement is to be biding upon the covenantor, his or her heirs and assigns」(本协议将约束本契约之授方(covenantor)、其继承人、或是转让)。


如果限制性契约不能符合这些要件,则只是私人间的协议,例如是一个许可(a licence),不会随着土地转移。


这种限制性契约并不常见,通常是在有景的地区发生。


例:John在西温邻近海边拥有一大片土地,他将土地分割成A与B两块,并在较高的A块上盖了一栋有很漂亮海景的房子。不幸的是John遭遇到财务危机,决定要卖掉B块。可是如果B块盖上一层以上的房子,就会遮掉A块上房子的海景;因此,John在卖掉B块土地的买卖合约上加上一条:「No Structure higher than 15 feet shall be erected on lot B」(B土地上的建筑物不得高过15英呎)。也就是John为了他以后仍能享受海景,在B块土地的买卖合约上,限制了其房屋的高度,其随后的各个新买主都要受这个条款的束缚。
限制性契约的登记与有效性

 

  • 土地产权法案,s.182规定限制性契约的登记。
  • 土地产权法案,s.221规定了可以登记为限制性契约的要求。一般而言,限制性契约要能登记,必须要:(1) 限制性契约的意图是能产生负面或是限制;(2)契约受益的土地是附加的,而且契约中施予利益的土地(也就是契约目的要控制之土地)都能在文书中令人满意的叙述以产生限制。(3)受益方与施予方的产权都必须要已经登记。
  • 土地产权法案,s.222规定基于性别、信仰色彩、国籍、出身、个人原籍的歧视均属无效。
  • 土地法案,s.25规定如果限制性契约的受益土地是附加于其他的土地,则所有的土地都视为一体,其中每一块土地都将受益于该限制性契约。
  • 土地法案,s.25授权BC最高法院取消或修改限制性契约。


「限制性契约」的解除:

  1. 限制性契约可以经由现任屋主双方签署「同意协议」解除。
  2. 如果土地的使用已多年有违「限制性契约」,就会被推定已解除。
  3. 如果该项利益的拥有者同意或忽视「限制性契约」中被限制房产的使用变更,亦将被推定已解除。
  4. 如果邻近区域的变化,使得「限制性契约」的强制性变得无意义,亦将解除「限制性契约」。
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