Peter Wen 聞亭踵(正中)

35年專業工程師的沈穩與誠信,是您能信賴的房產經紀

都市报(时尚生活)房产专栏作家
照片HDR后製,係以最佳的EasyHDR 3处理。

手机 :778-889-8522
电邮: peter@peterwen.ca

Email peter@peterwen.ca

Buying 買房產

一般人大多不經常買賣房地產,對其法律程序多不熟悉,其程序也複雜難懂。本網站各文均概述買賣房產的一般程序與概略知識。請注意每一筆交易和情況,都有其獨特性,不可一概而論。個案情況若特殊,請務必諮詢法律專家。

若要您所住區域之HPI房價趨勢圖,請連繫聞正中或聞修賢。

買房不找經紀,不是可以因省買方經紀費而買得便宜嗎?

我經常聽到這樣的說法,這是ㄧ個不知從何而來的迷思。買家希望不經由買家經紀,自己直接跟賣家或賣家經紀談,從而希望對方能看在不用付買方經紀費,而能賣得便宜一些;或賣方經紀能同意退一些佣金。

我見過許多買家因不找經紀而吃大虧的事,在這裡分析給大家知道。有買賣雙賺(double end),我也高興,賺得更多,但是看到吃虧的買家,為他們嘆氣。也希望吃過虧的買家能知道原委,以後能找經紀,買得高興與安心。

  1. 賣家經紀,在簽listing時,必定先請賣家簽一張Working with a Realtor。 賣方經紀在賣家簽過字後,就是指定經紀(designated agent),宣誓效忠賣家,必須以賣家的利益為利益,賣家是當事人(client)。如果買家請賣家經紀寫offer,也要簽一張Working with a Realtor,但是買家僅是顧客(customer),賣方經紀不是買家的指定經紀,而僅提供寫offer的服務。二者在法律上的定義完全不同。如果賣家經紀背叛賣家,賣家是可以提出法律控訴。賣家經紀是不可能提供建議(advice)給買家。買家會買得便宜嗎?
  2. 沒有買家經紀做市場分析(CMA),買家就是在黑暗中進行交易。去年房市大漲,許多人認為政府估價乘以1.2,大約就是市場價,買家能據以出價。實際上還有很多參數要考慮,那是政府估價所未加進去的,諸如重新裝修、位置、中國人喜歡的風水考量等等,許多買家出錯價。現在就更加困難了,買家能出價嗎?
  3. 賣家經紀已經宣示效忠賣家,要賣得市場價之最高,是他的責任,他會為買家著想嗎?如果會,他就等著挨告,準備紀律懲處,甚至吊銷執照。
  4. 要賣家經紀退佣,是痴人說夢話。賣家經紀就喜歡買賣雙賺,許多經紀虛以應付,不同意退佣,但說絕對幫買家爭取最好的價錢,那是賣家滿意的最好價錢。要知道,絕大多數的掛牌價都是高掛,買家以為爭取了降價,其實仍可能貴了。如果賣家經紀同意退佣,很簡單,在價錢上賺回來。賣價是賣家決定,不是賣方經紀。如果賣方經紀同意退佣,簡單,在盡可能的範圍內,搓一搓,賣到最高的價錢。算來算去,買家絕對賺不到便宜。
  5. 沒有專業經紀做產權調查(title search)、對strata的各種查核等等的把關,可能會發生很多的問題。諸如地下油槽(oil tank)、地下各種管道的先行權(right of way)、未來市政計畫、漏水公寓等等。我見過房子的違建蓋在地下煤氣管上、買了房子,地下卻有油槽。沒有經紀的買家,經常會吃大虧的。我也見過一位買家買了他朋友的townhouse,卻不知他朋友的社區比其他地區的房價低很多,他多出了約2萬加幣。對townhouse而言,是非常多的。他朋友告訴他的房價是「其他社區」的房價,不是他朋友社區的價錢。如果他有經紀,就不會吃大虧了。

買家朋友們,找位專業經紀,替您們出謀策畫,爭取最大利益。經紀不是只帶看房、寫offer,要做許多的功課,要有謀略與最佳談判技巧。小看經紀的專業,只有吃虧。買房不找經紀,就像生病不找醫生,打官司不找律師。

房產買賣法律程序概要

重要的里程碑

1.   買家開價,含成交及交屋時間

2.   討價還價,含成交及交屋時間

3.   賣家接受

4.   買家解除條件同時下訂金

5.     文件送至律師、銀行

6.     產權調查 (由律師執行)

7.     文件簽名及調整所需餘額

8.     交屋

9.     結案

買賣合約

買方買不動產開價(offer)必須以書面形式為之。通常由買方經紀撰寫「買賣合約」(Contract of Purchase and Sale)。合約包括所有標準條款及有利於買方的條件,以及該開價特殊之細節。

開價有截止日期及時間。一般是遞交後之一到三天。除非撤銷,該開價因為是書面而具束縛力。該開價合約必須由買方簽名,而在合約上做任何的變更或修正都又由雙方簡簽(initial)同意。

除了開價以外,合約還明列包含和除外的項目(如窗簾、電器等等)、訂金金額、一系列的「條件」條款(如房屋檢查條款、貸款條款等等) 、交易截止日、及交房日。

賣方會用同樣的合約接受開價或還價。如果是還價,新價要清楚的寫在文件上,並且賣方要在旁邊簡簽。同時合約要賣方簽名。當開價被還價,並且簡簽,它就形成簽名一方的承諾。當雙方討價還價到最後,都同意最後的條款,並以簡簽表示同意。這個文件就成為具有約束力的合約。

賣方接受合約後,通常買方有幾天時間解除條件,賣方也要讓驗屋師或鑑價師進入屋內進行驗屋或鑑價。當條件解除時(書面),買賣確定。這時候買方通常要付買價5% 10%的訂金,這訂金存放在買方經紀公司的信託帳戶。 

 

產權是如何轉移的?

 

產權轉移是將房產產權由賣方轉移給買方的程序。在BC,產權是登記在BC產權登記處,以確保財產所有權永遠都是平順的轉移及完整的登記。

通常買賣雙方都用律師進行產權轉移。在過戶前一至二星期,賣方律師會將買方調整金金額及內容傳給買方律師,買方律師會在計算其正確性,並且計算過戶所要的全部金額,包含訂金及調整金,在買賣過戶日前一至二天,買方律師會約見買方,告訴買方餘款金額(買價減掉貸款,再減掉訂金,加上調整金,律師費等等),買方要在律師指定的時間前,將餘款轉到其律師的信託帳戶。買方律師留住這筆錢,先向BC產權登記處做最後確認,確定賣方是現在的擁有者。一旦所有條件都滿足,也有足夠的錢,就向產權登記處遞交文件提出申請,在將產權轉登記為買方的名字後,將錢轉出給賣方。

調整金是由律師計算,看買家應付多少物業稅、賣家先前已預付的水電及煤氣費、及貸款在付款日及調整日間應支付的利息。通常調整日和交屋日是同一天。

交屋通常是在交屋日當天中午。

   

在房產買賣過程中有哪些額外的費用?

 

 為達到不動產交易的法律要求,及登記新主人的名字,購買不動產總是有額外的花費,超過買賣協議時的買價。某些形況可能更有其他的費用,但以下所列是房屋買賣中常見的費用:

  1. 不動產交易稅20萬徵1% 的稅,其他徵2% 。注意:首次購屋者在房價為425千以下免徵。
  2. 綜合消費稅 (HST)
    • 舊房0% (非新房)
    • 新房12% 。在大多數情況下,若房價在525千元以下,會有部分退稅。
    • 查詢現行的退稅規定。
  3. 法律費用代表買方的律師在過戶過程中所要做的產權調查(title search)、登記費等等財產轉移費用及花費。a.
    •  平均花費為 $500 $1200 (取決於房價)。買賣雙方都要付。
    • 如果要貸款,額外加約 $300 - $400
    •  調查 $200 - $300。 賣方可能已經做了調查,貸方通常會要求調查報告。
    • 估價 (如果貸方要求) $150 - $200
  4.  保險取決於房子及保險內容所涵蓋的金額。會由貸方要求。
  5.   貸款保險應用費當買方自備款少於20% 時,貸方會要求貸款保險。這種貸款會加應用費及保險費,都加在貸款中,於每期還款中償還。
  6. 調整費根據買賣雙方在當年居住的時間調整房地產稅、水費等之費用。
  7.  利息調整調整貸款本金匯到律師之日與您第一天開始償付貸款期間的利息
  8. 每月的大樓管理費如果是如 condominium townhome之大樓單位。
  9.  保證金通常是購買價的 5% - 10% ,在下offer 的時候就要準備好。保證金是存放在經紀公司的信託帳戶中,並在交易完成日做為購屋款的一部份。
  10.  購屋款買賣雙方同意的購屋款扣除貸款及保證金之餘款(包含調整費用及可能的HST),必須存在交易完成日前一至二日存到律師的信託帳戶。
  11.  搬家費用23家搬家公司比價。確定所提供的服務項目(例如包裝、保險、儲存等等)及運費。
  12.  驗房在大多數的情況下建議做。大約要 $300 - $500,依房子大小及所選的公司而定。
  13. 估價大多數房貸的貸方會要求獨立的估價,以確定房產的售價反應公平的市場價。通常要$250-$300
  14.  調查您的銀行可能會要求一份調查證明(survey certificate) ,顯示土地正確的位置及建築物在土地上的位置,標註任何的地役權(easement)或占用(encroachment)。大約要 $375 to $500。有時候貸方會接受產權保險代替調查,有時候賣方會提供調查。
 
offer前,先安排貸款事宜,真的嗎?
 

事先安排貸款是極為重要的事。若在看房前即安排好貸款,能心裡有數,知道自己有能力買哪個價位的房子,不會浪費時間去看不可能買的房子。這個不可能買,包括價格過高及價格過低的房子。許多人直到下offer才去辦貸款的事,這是極其危險的,其一,買方經紀都會在offer中加貸款保障條款,保護買家,但真可能貸不到那麼多錢,致使所有的作業與時間都屬浪費,買家心裡還很嘔,並且沮喪。其二,在賣家旺季時,確實有好物業的賣家要求買家有銀行預先審查核准的信才能下offer的情況。遇到好的物業,許多人想要,即使自己極具實力,但是因沒事先做安排貸款之事,而喪失機會,買家的心理會非常嘔的。其三,要確實提供銀行正確的資料,否則當銀行發現資料有假,仍會撤銷核准的貸款,致使買家解除條件,卻遇見銀行撤銷貸款的窘境。買家變成要違約,將喪失訂金。當然買家可以轉向B級銀行,以較高的利率貸到款。小心時間是否來得及。

買家事前安排貸款,可以找其往來的銀行,或找貸款經紀。往來銀行可能會給比較優惠的條件,貸款經紀也可能找到提供更優惠條件的銀行。貸款經紀不向買方收取佣金,其佣金是由銀行提供。所以買方可以多利用貸款經紀,以取得最佳條件。

 

房貸省錢的8項祕招

 

1.  增加您每期的還款額到所能負擔之極限

如果貸款對您確實造成太大的負擔,或是環境變了,大多數的貸方會允許您的償還額降到先前的水準。

2.  利用您的 RRSP稅務折扣做為貸款額外提前還款pre-payment的方法

即使您僅能一年一次額外提前還款(prepayment),確定您的稅務折扣能保留下來償付貸款。許多加拿大人借錢(本金)RRSP來獲取最大的折扣。當運用在貸款本金上,稅務折扣是一項禮物。結合稅務折扣及RRSP所賺取的免稅利息,幾年下來會很快的超過短期RRSP貸款的利息。

3.  增加還款頻率

運用增速的雙週還款,每年獲得一個免費的「償還本金」,其金額相當於一期還款太好了。

4.  運用您的每期加倍還款條款

盡可能運用每期加倍還款條款。要求自己只在絕對必要時跳過。

5.  增加還款額到定額整數

將您的還款額加到整數,例如每期多付$10 元,省下的利息會很驚人。這些額外的錢令人高興。

6.  如果可能,利用整筆還款

盡可能運用「整筆還款」,降低貸款的本金。如此,每次還款中的利息會降低,增加還款的速率。

7.  即使利率降低,也要穩定地還款

當利率降低時,保持穩定地還款額,會增加償還本金的速率。

8.  如果收入增加,為何不增加貸款的償還額

如果稅後收入增加,增加每期的還款金額。倘若把增加的收入花掉,短期會感到快活,但遠不如沒有貸款的長期利益。

 
沒有加拿大身份的人能否在加拿大置產?稅怎麼計算?

 

加拿大是自由的國家,非常歡迎沒有身份的人來買房地產。因此,全世界的人都可以來購置房產,當然,防止洗錢,有些規定必須遵守。

 

加拿大公民或居民在買賣房產時,都會有稅務上的優惠,但是沒有身分的人就不能享受這些優惠。

 

1.不具備加拿大身份的人買賣房產必須繳交的稅有:

A.買房時

aPTT(Property Transfer Tax):前20萬繳交1%,其他的部分交2%

b新房:HST

c舊房:不需繳交HST

B.賣房時要繳交淨收益部分的稅,稅率為25%。如果賠錢,就不要繳稅。如果有房貸或裝修,可以抵扣。

2.具備加拿大身份的人買賣房產的稅務優惠有:

A.買房時,若房價在42.5萬以下,每人一生有一次PTT全部減免的機會。若房價在45萬以下,部分減免。

B.賣房時,只要居住一年以上,淨收益部分不需繳稅。

 

淺談法拍

 

法拍(Court ordered sale),就是法庭賦予債權人(典型的代表是銀行)權利,賣掉負債人的房產以償抵負債。負債人仍然是該房產的擁有者,其名字仍在產權上,仍擁有某些權利。如果該房產已經掛出來賣,則這個法庭的命令不能取消先前掛出來賣的行動。

 

法拍與絕對命令(order absolute )不同,當法庭下達「絕對命令時」,負債人對其房產的權利已經完全被禁止,而銀行是該房產的新主人。

 

大多數的法拍要求買方經紀,要在offer上附上Schedule A。這個Schedule A的作用是在解除銀行任何有關這次法拍的債務。買家要知道,在看房時所看到所有的動產,如冰箱、洗衣機、烘乾機、洗碗機、火爐等,銀行不保證在交屋時是否仍然存在。也就是說,如果房子是空的,你所看到的,理論上是你所得到的,但是Schedule A不保證任何事情。

 

offer時,買家可以加上任何條件,但是銀行不能遞交給法庭,除非是「無條件」。因此,不要加任何條件;要加,就是要由法庭核准的條件。

 

基本上,銀行只要一個offer來啟動法拍到法庭的需求,其他有興趣的買家只是簡單的被告知開庭日期,及帶上offer直接到法庭。賣方經紀會很坦白地告訴其他的人有關已接受的offer現況及開庭日期。第一個被接受的offer成為公開的文件,其他的買家都會知道其開價,也對其他的買家有利。

 

買家要和買家經紀一起去法庭,在法庭可能會待上一整天,因為無法預料什麼時候法官會審視這一件法拍案。法官不需要遵守任何經紀們在處理offer所要遵守的規則或程序。

 

通常出最高價者得標。下列情況都可能發生:

·          屋主出現,準備清理債務。法官最喜歡這種情況,其他所有的offer都不會被考慮。

·          法官退回所有的offer,請眾買家重新遞交其最好的offer

·          法官只是從中選一個。

·          一位出席者,遞上一張帶有金額與簽名的名片,而法官接受了。

·          一位出席者,站起來給了一個新的價錢,法官可能接受,也可能不接受。

重點是法官不受我們的規則約束,而我們永遠不知道法官會怎麼處理。這就是為什麼買家和買家經紀都要到場的原因。

在一般的買賣中,沒有得標的買家仍有替代方案。例如,可以要求成為後備的offer(back up offer),或請成功的買家讓渡。但是在法拍中,這些備案都行不通。
 
買房不驗屋可以嗎?不驗屋會影響房屋買賣嗎?
 

買房不驗屋不會影響房屋買賣合約,但可能會影響買方權益。

在經由房產經紀處理的買賣中,經紀們都會在買賣合約CPS(Contract of Purchase and Sale)的補充條款(Addendum) 加一條條款Subject to the Buyer obtaining and approving an inspection report against any defects whose cumulative cost of repair exceeds $____________ and which reasonably may adversely affect the property's use or value. This condition is for the sole benefit of the Buyer. The Seller will allow access to the property for this purpose on reasonable notice. Subject to be removed by ___________ (date/time).

條款中的第一個空格是由買家填寫某個金額。也就是當驗屋師發掘問題後,買家同意修理費在這個金額以內,仍然購買,但是超過這個金額,買家就有權說bye bye第二個空格是解除條件日期。

這條條款是專為保障買家而設,讓買家能在當發現問題後,當修理費超過所設金額後,能全身而退,或要求賣家修理,或要求調整售價。如果買家為節省驗房費而不驗屋,就是放棄這個權益。等到交屋後發現任何問題,就沒辦法退房、或要求賣家修理,或要求調整售價,也不能尋求法律解決。因為是買家自己放棄驗屋的權益。

驗屋還有其他好處。當驗屋師驗屋時,買家若能隨侍左右,除了能了解該房屋的情況外,還能了解驗屋要驗哪些項目,如何驗。對一般房屋能有更多的了解,對選擇房屋能具備知識。

驗屋的費用大約要300600元,端視所驗為公寓、townhouse、或獨立屋。房子的大小也會影響收費。

買家應該要把握自己的權益,當然如果買的是要拆掉重建的則另當別論。
 

 

我買房,offer已經被賣家接受,現在要驗屋及做後續的事情。經紀要我用他的驗屋師及律師,我可以選我自己想要的驗屋師或律師嗎?

 

經紀不能要求買或賣家用其屬意的人選。無論買或賣方都有權利選擇自己的律師、驗屋師或估價師。這是消費者的權利,經紀們是不能剝奪的。每當offer接受後,經紀們應該先問買或賣方是否有自己屬意的人選。如果有,則用買或賣方要的人。如果沒有,經紀可以建議幾位,讓消費者選;或由買賣方自己去找。最後的決定權是在消費者身上。

經紀們要很小心,如果被消費者抱怨,且查證屬實,是違反紀律,會形成行為不檢。
 

驗房報告

由獨立的專業驗房師驗房之目的在預先找出可能會影響買方購屋意願的潛在重大缺陷。大多數買方在下offer時會用“subject to a satisfactory home inspection的詞句寧可保險也不要抱歉賣方能在賣前先修理,以賣得更快,更高價。

驗房包含的項目?

1.     廚房除了檢查明顯的項目如台面、廚櫃、家電設備等外,驗房師會檢查房子看是否有任何損壞、漏水、電路損壞等等。以及所有的電氣用品是否工作正常。

  1. 浴室檢查水泥及磁磚的情況、是否漏水及排水設備是否有問題、抽水馬桶是否破裂、插座(CFGI)的工作情況、風扇、水壓及水流量。

3.  水管檢查管路、排水設備、排風及熱水爐,看看是否有漏水及排水的問題。還要檢查水壓。

4.  洗衣設備確認機器工作正常。檢查排水及排風。

5.  暖器系統暖氣爐、自動調溫器、風管及濾網。

6.  電路系統所能提供的工作功率、所有組件接地、配電盤及斷電器及編碼是否吻合。

7.     房址的情況及排水 是否有陡坡?擋土牆的情況、排水溝的功能、臺是否下沉、人行道及車道的情況。.

8.     外部表面      油漆、門窗、壁板及外牆的情況,及是否有霉和木頭乾腐。

9.  陽台、門廊、樓梯  -  是否安全穩固,欄杆是否合乎規範,是否有下沉的情況,水泥是否龜裂。

  1. 屋頂、屋簷溝、擋雨板、煙囪 一般情況,是否堵塞,剩餘壽限。
  2. 內牆、天花板、地板  -  是否有龜裂、漏水、汙染、發霉,及下沉的跡象。
  3. 閣樓、屋頂是否有出入口、水氣、黴?通風及屋頂支架之情況,檢查絕緣材料,有沒有石棉存在。
  4. 壁爐煙道,調節閥,煙囪內壁,排氣管,安全設施,可能的濕氣。
  5. 通風及冷凝檢查屋頂及地板下面供電線、水管通過的狹小空隙,浴室,閣樓等是否有濕氣或菌或霉或木頭乾腐
  6. 基礎及地下室 是否龜裂、下沉。絕緣、排水、汙水坑是否有問題。是否有蟲害。
什麼是Bareland strata?

 

談到Bareland strata(僅有土地的strata),我們要先從頭了解什麼是strata property(strata形式的財產)Strata property是一種法律概念,將一個大的財產分割成許多小單位,讓個人擁有。

一般而言,市面上的strata property有公寓(condominium)、城市屋(townhouse)、及「僅有土地」(bare land strata)三種形式。

所有的持有者都擁有(1)「獨屬於自己的私有財產」(strata lot),完全屬於自己;(2)和其他持有者共同擁有公有財產(common property),其數量,則按各單位私有財產在所有私有財產總和的比例計算;(3)限制性的公有財產(limited common property)例如陽台、各單位獨享的停車位。舊的strata中,停車位通常是限制性的公共財產。

當您買了一個strata形式的財產,就和其他的擁有者一樣,成為該strata社團法人 (strata corporation)的一員。社團法人選舉管理委員會(strata council),管委會決定並且處理如規章(bylaw)的執行、紀錄的保存、支付公共開支等等事務。strata社團法人的運作就像非營利性質的社團。

Bare land strata城市屋或是公寓的strata最大的區別,是公共財產(common property)。在公寓與城市屋的strata中,公共財產包括除了各住戶屋內以外所有的區域,包含外牆、窗戶、走廊、電梯、停車場、車道、景觀、樓下大廳等等。您每月的管理費中的一部分就要撥去管理這些公共財產。但是在Bare land strata中,這個bare land有在上面的房子,都屬於您所有,並不屬於公共財產。其公共財產一般只有道路及衛生下水道、供水系統等公共設施,有時候會包含垃圾清運。也就是在bare land strata中,僅有道路、衛生下水道、供水系統等和別人共有,土地及其上的房屋都屬於自己。我們可以這樣想像:顧名思義,bare land就是「僅有土地」,在這個土地上的所有東西都是屬於擁有者的,此外的就是公共財產。

Bare land strata仍然要繳交管理費,但是會少很多,因為各自的house自己維護。

 
房產買賣在地產局(Land Title Office)登記,到底是怎麼樣完成?
 
對一般民眾,大家都不知道房產買賣,在地產局登記的作業程序,也對這個程序感到好奇

可終身保有的不動產(freehold)的財產轉移程序是:

1.    至查閱台(inspection counter) – 搜尋並確認檔案中有該筆房產之產權證書附本。

2.    至出納處繳納規費,同時也獲得一個獨一無二的登記號碼。

3.    建立索引檔案 一但繳納規費以後,登記號碼就會被以鉛筆寫在產權索引上,成為「申請中」的案件。

4.    審查員 地產局的審查員會檢查文件,看是否有錯誤或疏漏。如果都對了,在索引檔案上的鉛筆字將被塗掉,換寫成鋼筆字。

5.    起草人 起草人準備新的房產證(Certificate of Title)。這可能經由以下兩種不同的途徑之一完成,取決於該房產資料是否已經存在電腦檔案庫:

甲、如果該房產已經存放在電腦中,起草人只要將擁有者的詳細資料更改,存入電腦檔中,就完成登記。

乙、如果該房產從未存放在電腦中,起草人就要準備一份電腦檔,將該房產所有的詳細資料都登錄其中,並且賦予一個獨一無二的號碼。該號碼叫作土地識別號(parcel identifier)或是PID。此時,財產登記順利完成。

 
offer被賣家接受以後,買家是否可以在交易完成時,變更在產權上的登記名字?
 
當然可以。一般而言,如果買家在下offer前就有打算要變更名字,或在交易完成前就轉賣掉,買家經紀會在offeraddendum中加一條The Buyer reserves the right to assign this contract in whole or in part to B without further notice to the Seller; said assignment not to relieve the Buyer from his obligation to complete the terms and conditions of this contract should the assignee default.即使沒有這一條也沒關係,只要賣家的權益沒遭受任何損害就好。買家只要在完成交易前,告訴律師或公證人所要做的變更即可。

但是買家要注意:如果牽涉貸款,就必須先要獲得銀行同意。否則是不能變更的。原因是銀行必須保障其貸款安全,而產權是其保障,如果任由買方變更產權上的名字,會傷害銀行權益。因此,銀行會對產權上的名字,要求必須吻合所核准貸款的名字。當然如果是不需貸款或轉賣,就沒有銀行的問題。買方必須做好如果所轉賣的第三方毀約時,其仍須完成合約的準備。任何事情都可能發生,必須做最壞的打算,及最好的準備。

因此,買家若要變更登記名字,必需要在交易完成日前做好所有準備,包括銀行貸款在內。

  
是否能在買賣完成(completion)前,讓渡(assign)買賣合約
 

可以。買賣合約的ㄧ方可以將合約中的利益讓渡給第三方。通常是買方在買賣完成(completion)前,將權利轉讓給第三方。只要不損害賣方的利益,同時合約中沒有禁止讓渡,就是被允許的。買家在offer中的修正條款中,加一條讓渡條款即可:The Buyer reserves the right to assign this contract in whole or in part to any third party without further notice to the Seller; said assignment not to relieve the Buyer from his obligation to complete the terms and conditions of this contract should the assignee default.

什麼是損害賣方的利益?例如:一位賣方已經在合約中同意將他的房子賣給買方,在合約簽訂之前,賣方已經確認買方能獲得房貸,能支付買房的費用。如果買方將合約讓渡給第三者,而這第三者的財務狀況並不理想,這就可能損害賣方的利益。即使讓渡,如果損害賣方的利益,買方仍需負責補償。

許多投資者運用讓渡的技巧,在高樓預售屋(樓花)開賣時,買幾戶;在completion前,讓渡給第三方,賺取差價。通常開發商會在合約中,明訂何時才准讓渡,讓渡時要收取多少百分比的讓渡費。因高樓預售屋的建築期長,可能長達三年,等到蓋好,房價已經上漲一定成數,投資客扣除經紀費、讓渡費,仍有利可圖,就讓渡。

當買方的offer送交賣方時,如果賣方經紀得知買方有意讓渡圖利,或是成交後要再轉賣圖利,都有義務告知賣方。
 
買房要注意的Easement
 

在買房子時要注意所心儀的房產是否有Easement(地役權)的存在。地役權是某一房產擁有者,擁有他人土地的某些特定的使用權,而獲得自身房產的某些利益。例如甲的房子靠海,乙的房子在甲的後面,不靠海,但如果乙利用甲土地上的通道前往海邊沙灘,這個通道就是地役權,也就是英文的easement

形成地役權,有三個法律的要素:

(1)必須要有兩塊土地被這個地役權影響。一個是「享受」地役權利益的土地(dominant tenement),一個是「被享受」地役權利益的土地(servient tenement)。「享受」地役權的土地不必緊挨到被享受地役權的土地,但是必須靠得夠近,以享受利益。只有被享受的,沒有享受的,不是真的地役權。

(2)地役權必須要給「享受」地役權者方便。享受地役權的必須是土地,而不僅僅是土地擁有者。如果只有地主享有利益,這個權利就不是土地產生的利益,而是私約特許(contractual licence),也就不能算是役地權。法庭測試是否是役地權或是特許的方法:這個權利是否能使「享受」的土地更為有用。一個很好的例子是「他人土地上的通行權」(right of way)

(3)必須形成授予的主體,也就是要有合理且準確的界定。人們必須能區分邊界,而且給地役權的人及接受地役權的人,必須要有必要的能力成為授與人及收受人。例如房客在租約到期後,就沒形成役地權的約束力。

役地權包括通行權、光線權、支撐權。
Easement(地役權)的產生與終止

1.     地役權的產生:

地役權可以授與任何長的期間。可以經由法令(statute)、明確的文件(express document)、法律的暗示(implication of law)、或時效(prescription,一般指未經允許即住下來的人的權益squatters right,在BC不存在這項權益,但其他地方存在)

·          經由法令產生的地役權,不需滿足習慣法(Common Law)的條件要求。BC土地產權法案第128節允許國家(the Crown)、市政府(municipality)、或其他指定的個人(designated person)產生地役權,而毋須有一個是「享受」地役權利益的土地(dominant tenement)。這些通稱為法定的路權(statutory rights of way)BC Hydro及電力單位即應用這種權利獲得路燈的路權。許多時候,這些路燈的管道必須經過一些行使役地權的土地,而這些土地並未獲得任何好處。高速公路、輸油管等等也都應用這種地役權。

·          明確的文件(express document)產生的地役權,就要由「享受」地役權利益的土地(dominant tenement)所有人,與「被享受」地役權利益的土地(servient tenement)所有人,彼此同意且訂立契約,以授與或保留路權。

·          暗示的地役權產生在

-           授權的各方沒有充分表示意圖。例如,duplex的共牆支撐左右的兩戶房子,其中之一戶賣掉了,但沒有提到共牆的地役權,這就是暗示的地役權。

-           地役權必須是暗示的,同時很明確的授權使用者享用地役權。例如人們享用水井的水是很明確的授權使用者享用水井的水,但是沒提到水是由何而來,又到哪裡去。這個水的來與去經過的土地的地役權是暗示的授權。

-           暗示「必要的」地役權(an easement of necessity will be implied)。例如,兩棟獨立的大樓,共同使用連接到這兩棟大樓的煤氣管線。但是經由法庭訴訟產生一個暗示的役地權,既耗時又費錢,因此,在這種情況下,一般於開始時就寫一份同意書,不用為地役權打官司。

2.       地役權的解除:

地役權可以經由「享受」地役權利益的土地所有人,與「被享受」地役權利益的土地所有人,彼此同意且訂立一個明確的協議解除。也可以經由「享受」地役權利益的所有人表示意圖解除,例如放棄。例如,BC Hydro的管線遷移,就可以表示意圖解除地役權。

  
Let me help you every step of the way. When purchasing a home, you are faced with a multitude of decisions! The primary one is whether you are actually prepared to purchase a home. Locating the perfect home is not always an easy task, and obtaining a mortgage loan can be a complex and tiring process. Although, once you have determined that you are ready to move forward with the required effort towards your home-purchasing goal, the rewards are unquestionable.
 
While at your side each step of the way, I will make the process of purchasing a home easier, more enjoyable, less time-consuming, and less expensive than if you undertook this challenge on your own. will help you prepare so that sellers perceive you as a preferred buyer, help you locate and assess properties for sale that match your specifications, and help you through the myriad of details attending the actual purchase.
 
I am always familiar with the current homes on the market, and I know neighborhood values well, so I can help you determine which properties are fairly-priced and in good condition before you start your search.

Your First Step

Your first step to buying a home is to first ask yourself why you want to buy a home: to stop paying rent? To start building equity? To have a place of your own? To raise a family? To entertain business associates? To move up to a bigger house? Next, list what kind of home you'd like and where you would like to be. Be specific. Separate the "must haves" from the "want to haves."
 
Think of yourself as zeroing in on a target, going from the general to the specific. Consider area (city, suburban neighborhood, country); community (north, south, east, or west side); neighborhood (older and settled or sparkling new; a particular school zone; recreational facilities; and other community services such as transportation, day care, library, stores, entertainment). Ask yourself how many minutes you are willing to commute to work.
 
Think about home styles. How much space do you need? Does your situation require a one-level home, or are stairs acceptable? Consider size and kind of property. Do you want a newer home, or maybe an older one to fix up? Someday you or your heirs will want to sell. Consider how long you expect to live in this particular home.

Your Next Step: Loan Pre-Qualification

Once you have addressed the above needs, your next step in the purchasing process is to get pre-qualified with a mortgage company. This can be done over the phone or even online in a matter of minutes.
 
Call me and I will refer you to a mortgage professional that has an excellent reputation and track record for successfully acquiring loan approval for his/her clients.

I Will Find The Right Homes For You

Once you've been pre-qualified and know what price range you want to stay in, I can help you determine which properties fit your needs by using the (MLS) Multiple Listing Service system to locate them.
 
I have the best possible resources and communication systems available today to help you locate the homes on the market that match your specifications. You can even search my listings here at my website.

I Will Help You Every Step Of The Way

I will help you complete your financing and inspections, and close on the transaction. My top priority is to make sure that your home buying experience is pleasant, cost-efficient, and successful.
  您要卖房吗?请点击
  您要买房吗?请点击
  找房?请点击