Peter Wen 聞亭踵(正中)

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一般人大多不经常买卖房地产,对其法律程序多不熟悉,其程序也复杂难懂。本网站各文均概述买卖房产的一般程序与概略知识。请注意每一笔交易和情况,都有其独特性,不可一概而论。个案情况若特殊,请务必谘询法律专家


 

若要您所住区域之HPI房价趋势图,请连繫闻正中。

买房不找经纪,不是可以因省买方经纪费而买得便宜吗?


 

我经常听到这样的说法,这是ㄧ个不知从何而来的迷思。买家希望不经由买家经纪,自己直接跟卖家或卖家经纪谈,从而希望对方能看在不用付买方经纪费,而能卖得便宜一些;或卖方经纪能同意退一些佣金。

我见过许多买家因不找经纪而吃大亏的事,在这裡分析给大家知道。有买卖双赚(double end),我也高兴,赚得更多,但是看到吃亏的买家,为他们叹气。也希望吃过亏的买家能知道原委,以后能找经纪,买得高兴与安心。

卖家经纪,在签listing时,必定先请卖家签一张Working with a Realtor。 卖方经纪在卖家签过字后,就是指定经纪(designated agent),宣誓效忠卖家,必须以卖家的利益为利益,卖家是当事人(client)。如果买家请卖家经纪写offer,也要签一张Working with a Realtor,但是买家仅是顾客(customer),卖方经纪不是买家的指定经纪,而仅提供写offer的服务。二者在法律上的定义完全不同。如果卖家经纪背叛卖家,卖家是可以提出法律控诉。卖家经纪是不可能提供建议(advice)给买家。买家会买得便宜吗?


没有买家经纪做市场分析(CMA),买家就是在黑暗中进行交易。去年房市大涨,许多人认为政府估价乘以1.2,大约就是市场价,买家能据以出价。实际上还有很多参数要考虑,那是政府估价所未加进去的,诸如重新装修、位置、中国人喜欢的风水考量等等,许多买家出错价。现在就更加困难了,买家能出价吗?


卖家经纪已经宣示效忠卖家,要卖得市场价之最高,是他的责任,他会为买家着想吗?如果会,他就等着挨告,准备纪律惩处,甚至吊销执照。


要卖家经纪退佣,是痴人说梦话。卖家经纪就喜欢买卖双赚,许多经纪虚以应付,不同意退佣,但说绝对帮买家争取最好的价钱,那是卖家满意的最好价钱。要知道,绝大多数的挂牌价都是高挂,买家以为争取了降价,其实仍可能贵了。如果卖家经纪同意退佣,很简单,在价钱上赚回来。卖价是卖家决定,不是卖方经纪。如果卖方经纪同意退佣,简单,在尽可能的范围内,搓一搓,卖到最高的价钱。算来算去,买家绝对赚不到便宜。


没有专业经纪做产权调查(title search)、对strata的各种查核等等的把关,可能会发生很多的问题。诸如地下油槽(oil tank)、地下各种管道的先行权(right of way)、未来市政计画、漏水公寓等等。我见过房子的违建盖在地下煤气管上、买了房子,地下却有油槽。没有经纪的买家,经常会吃大亏的。我也见过一位买家买了他朋友的townhouse,却不知他朋友的社区比其他地区的房价低很多,他多出了约2万加币。对townhouse而言,是非常多的。他朋友告诉他的房价是「其他社区」的房价,不是他朋友社区的价钱。如果他有经纪,就不会吃大亏了。

买家朋友们,找位专业经纪,替您们出谋策画,争取最大利益。经纪不是只带看房、写offer,要做许多的功课,要有谋略与最佳谈判技巧。小看经纪的专业,只有吃亏。买房不找经纪,就像生病不找医生,打官司不找律师。

在下offer前,先安排贷款事宜,真的吗?

事先安排贷款是极为重要的事。若在看房前即安排好贷款,能心裡有数,知道自己有能力买哪个价位的房子,不会浪费时间去看不可能买的房子。这个不可能买,包括价格过高及价格过低的房子。


 

许多人直到下了offer才去办贷款的事,这是极其危险的,其一,买方经纪都会在offer中加贷款保障条款,保护买家,但真可能贷不到那麽多钱,致使所有的作业与时间都属浪费,买家心裡还很呕,并且沮丧。其二,在卖家旺季时,确实有好物业的卖家要求买家有银行预先审查核准的信才能下offer的情况。遇到好的物业,许多人想要,即使自己极具实力,但是因没事先做安排贷款之事,而丧失机会,买家的心理会非常呕的。其三,要确实提供银行正确的资料,否则当银行发现资料有假,仍会撤销核准的贷款,致使买家解除条件,却遇见银行撤销贷款的窘境。买家变成要违约,将丧失订金。当然买家可以转向B级银行,以较高的利率贷到款。小心时间是否来得及。


 

买家事前安排贷款,可以找其往来的银行,或找贷款经纪。往来银行可能会给比较优惠的条件,贷款经纪也可能找到提供更优惠条件的银行。贷款经纪不向买方收取佣金,其佣金是由银行提供。所以买方可以多利用贷款经纪,以取得最佳条件。


浅谈法拍

法拍(Court ordered sale),就是法庭赋予债权人(典型的代表是银行)权利,卖掉负债人的房产以偿抵负债。负债人仍然是该房产的拥有者,其名字仍在产权上,仍拥有某些权利。如果该房产已经挂出来卖,则这个法庭的命令不能取消先前挂出来卖的行动。

法拍与绝对命令(order absolute )不同,当法庭下达「绝对命令时」,负债人对其房产的权利已经完全被禁止,而银行是该房产的新主人。

大多数的法拍要求买方经纪,要在offer上附上Schedule A。这个Schedule A的作用是在解除银行任何有关这次法拍的债务。买家要知道,在看房时所看到所有的动产,如冰箱、洗衣机、烘乾机、洗碗机、火炉等,银行不保证在交屋时是否仍然存在。也就是说,如果房子是空的,你所看到的,理论上是你所得到的,但是Schedule A不保证任何事情。

写offer时,买家可以加上任何条件,但是银行不能递交给法庭,除非是「无条件」。因此,不要加任何条件;要加,就是要由法庭核准的条件。

基本上,银行只要一个offer来启动法拍到法庭的需求,其他有兴趣的买家只是简单的被告知开庭日期,及带上offer直接到法庭。卖方经纪会很坦白地告诉其他的人有关已接受的offer现况及开庭日期。第一个被接受的offer成为公开的文件,其他的买家都会知道其开价,也对其他的买家有利。

买家要和买家经纪一起去法庭,在法庭可能会待上一整天,因为无法预料什麽时候法官会审视这一件法拍案。法官不需要遵守任何经纪们在处理offer所要遵守的规则或程序。

通常出最高价者得标。下列情况都可能发生:

  • 屋主出现,准备清理债务。法官最喜欢这种情况,其他所有的offer都不会被考虑。
  • 法官退回所有的offer,请众买家重新递交其最好的offer。
  • 法官只是从中选一个。
  • 一位出席者,递上一张带有金额与签名的名片,而法官接受了。
  • 一位出席者,站起来给了一个新的价钱,法官可能接受,也可能不接受。

重点是法官不受我们的规则约束,而我们永远不知道法官会怎麽处理。这就是为什麽买家和买家经纪都要到场的原因。

在一般的买卖中,没有得标的买家仍有替代方案。例如,可以要求成为后备的offer(back up offer),或请成功的买家让渡。但是在法拍中,这些备案都行不通。


买房不验屋可以吗?不验屋会影响房屋买卖吗?


买房不验屋不会影响房屋买卖合约,但可能会影响买方权益。


 

在经由房产经纪处理的买卖中,经纪们都会在买卖合约CPS(Contract of Purchase and Sale)的补充条款(Addendum) 加一条条款「Subject to the Buyer obtaining and approving an inspection report against any defects whose cumulative cost of repair exceeds $____________ and which reasonably may adversely affect the property's use or value. This condition is for the sole benefit of the Buyer. The Seller will allow access to the property for this purpose on reasonable notice. Subject to be removed by ___________ (date/time).」

 

条款中的第一个空格是由买家填写某个金额。也就是当验屋师发掘问题后,买家同意修理费在这个金额以内,仍然购买,但是超过这个金额,买家就有权说bye bye。第二个空格是解除条件日期。


 

这条条款是专为保障买家而设,让买家能在当发现问题后,当修理费超过所设金额后,能全身而退,或要求卖家修理,或要求调整售价。如果买家为节省验房费而不验屋,就是放弃这个权益。等到交屋后发现任何问题,就没办法退房、或要求卖家修理,或要求调整售价,也不能寻求法律解决。因为是买家自己放弃验屋的权益。


 

验屋还有其他好处。当验屋师验屋时,买家若能随侍左右,除了能了解该房屋的情况外,还能了解验屋要验哪些项目,如何验。对一般房屋能有更多的了解,对选择房屋能具备知识。


 

验屋的费用大约要400至800元,端视所验为公寓、townhouse、或独立屋。房子的大小也会影响收费。


 

买家应该要把握自己的权益,当然如果买的是要拆掉重建的则另当别论。


我买房,offer已经被卖家接受,现在要验屋及做后续的事情。经纪要我用他的验屋师及律师,我可以选我自己想要的验屋师或律师吗?

经纪不能要求买或卖家用其属意的人选。无论买或卖方都有权利选择自己的律师、验屋师或估价师。这是消费者的权利,经纪们是不能剥夺的。每当offer接受后,经纪们应该先问买或卖方是否有自己属意的人选。如果有,则用买或卖方要的人。如果没有,经纪可以建议几位,让消费者选;或由买卖方自己去找。最后的决定权是在消费者身上。

 

经纪们要很小心,如果被消费者抱怨,且查证属实,是违反纪律,会形成行为不检。

什麽是Bareland strata?

谈到Bareland strata(仅有土地的strata),我们要先从头了解什麽是strata property(strata形式的财产)?Strata property是一种法律概念,将一个大的财产分割成许多小单位,让个人拥有。


 

一般而言,市面上的strata property有公寓(condominium)、城市屋(townhouse)、及「仅有土地」(bare land strata)三种形式。


 

所有的持有者都拥有(1)「独属于自己的私有财产」(strata lot),完全属于自己;(2)和其他持有者共同拥有公有财产(common property),其数量,则按各单位私有财产在所有私有财产总和的比例计算;(3)限制性的公有财产(limited common property),例如阳台、各单位独享的停车位。旧的strata中,停车位通常是限制性的公共财产。


 

当您买了一个strata形式的财产,就和其他的拥有者一样,成为该strata社团法人 (strata corporation)的一员。社团法人选举管理委员会(strata council),管委会决定并且处理如规章(bylaw)的执行、纪录的保存、支付公共开支等等事务。strata社团法人的运作就像非营利性质的社团。


 

Bare land strata与城市屋或是公寓的strata最大的区别,是公共财产(common property)。在公寓与城市屋的strata中,公共财产包括除了各住户屋内以外所有的区域,包含外牆、窗户、走廊、电梯、停车场、车道、景观、楼下大厅等等。您每月的管理费中的一部分就要拨去管理这些公共财产。但是在Bare land strata中,这个bare land及有在上面的房子,都属于您所有,并不属于公共财产。其公共财产一般只有道路及卫生下水道、供水系统等公共设施,有时候会包含垃圾清运。也就是在bare land strata中,仅有道路、卫生下水道、供水系统等和别人共有,土地及其上的房屋都属于自己。我们可以这样想像:顾名思义,bare land就是「仅有土地」,在这个土地上的所有东西都是属于拥有者的,此外的就是公共财产。


 

Bare land strata仍然要缴交管理费,但是会少很多,因为各自的house自己维护。

 

房产买卖在地产局(Land Title Office)登记,到底是怎麽样完成?

对一般民众,大家都不知道房产买卖,在地产局登记的作业程序,也对这个程序感到好奇。


 

可终身保有的不动产(freehold)的财产转移程序是:

 

  • 至查阅台(inspection counter) – 搜寻并确认档案中有该笔房产之产权证书附本。
  • 至出纳处缴纳规费,同时也获得一个独一无二的登记号码。
  • 建立索引档案 – 一但缴纳规费以后,登记号码就会被以铅笔写在产权索引上,成为「申请中」的案件。
  • 审查员 – 地产局的审查员会检查文件,看是否有错误或疏漏。如果都对了,在索引档案上的铅笔字将被涂掉,换写成钢笔字。
  • 起草人 – 起草人准备新的房产证(Certificate of Title)。这可能经由以下两种不同的途径之一完成,取决于该房产资料是否已经存在电脑档案库:
  1. 如果该房产已经存放在电脑中,起草人只要将拥有者的详细资料更改,存入电脑档中,就完成登记。
  2. 如果该房产从未存放在电脑中,起草人就要准备一份电脑档,将该房产所有的详细资料都登录其中,并且赋予一个独一无二的号码。该号码叫作土地识别号(parcel identifier)或是PID。此时,财产登记顺利完成。

在offer被卖家接受以后,买家是否可以在交易完成时,变更在产权上的登记名字?

当然可以。一般而言,如果买家在下offer前就有打算要变更名字,或在交易完成前就转卖掉,买家经纪会在offer的addendum中加一条”The Buyer reserves the right to assign this contract in whole or in part to B without further notice to the Seller; said assignment not to relieve the Buyer from his obligation to complete the terms and conditions of this contract should the assignee default.”即使没有这一条也没关係,只要卖家的权益没遭受任何损害就好。买家只要在完成交易前,告诉律师或公证人所要做的变更即可。

 

但是买家要注意:如果牵涉贷款,就必须先要获得银行同意。否则是不能变更的。原因是银行必须保障其贷款安全,而产权是其保障,如果任由买方变更产权上的名字,会伤害银行权益。因此,银行会对产权上的名字,要求必须吻合所核准贷款的名字。当然如果是不需贷款或转卖,就没有银行的问题。买方必须做好如果所转卖的第三方毁约时,其仍须完成合约的准备。任何事情都可能发生,必须做最坏的打算,及最好的准备。


 

因此,买家若要变更登记名字,必需要在交易完成日前做好所有准备,包括银行贷款在内。


是否能在买卖完成(completion)前,让渡(assign)买卖合约?

可以。买卖合约的ㄧ方可以将合约中的利益让渡给第三方。通常是买方在买卖完成(completion)前,将权利转让给第三方。只要不损害卖方的利益,同时合约中没有禁止让渡,就是被允许的。买家在offer中的修正条款中,加一条让渡条款即可:The Buyer reserves the right to assign this contract in whole or in part to any third party without further notice to the Seller; said assignment not to relieve the Buyer from his obligation to complete the terms and conditions of this contract should the assignee default.

 

什麽是损害卖方的利益?例如:一位卖方已经在合约中同意将他的房子卖给买方,在合约签订之前,卖方已经确认买方能获得房贷,能支付买房的费用。如果买方将合约让渡给第三者,而这第三者的财务状况并不理想,这就可能损害卖方的利益。即使让渡,如果损害卖方的利益,买方仍需负责补偿。


 

许多投资者运用让渡的技巧,在高楼预售屋(楼花)开卖时,买几户;在completion前,让渡给第三方,赚取差价。通常开发商会在合约中,明订何时才准让渡,让渡时要收取多少百分比的让渡费。因高楼预售屋的建筑期长,可能长达三年,等到盖好,房价已经上涨一定成数,投资客扣除经纪费、让渡费,仍有利可图,就让渡。


 

当买方的offer送交卖方时,如果卖方经纪得知买方有意让渡图利,或是成交后要再转卖图利,都有义务告知卖方。

买房要注意的Easement

在买房子时要注意所心仪的房产是否有Easement(地役权)的存在。地役权是某一房产拥有者,拥有他人土地的某些特定的使用权,而获得自身房产的某些利益。例如甲的房子靠海,乙的房子在甲的后面,不靠海,但如果乙利用甲土地上的通道前往海边沙滩,这个通道就是地役权,也就是英文的easement。

 

形成地役权,有三个法律的要素:

 

(1)必须要有两块土地被这个地役权影响。一个是「享受」地役权利益的土地(dominant tenement),一个是「被享受」地役权利益的土地(servient tenement)。「享受」地役权的土地不必紧挨到被享受地役权的土地,但是必须靠得够近,以享受利益。只有被享受的,没有享受的,不是真的地役权。


 

(2)地役权必须要给「享受」地役权者方便。享受地役权的必须是土地,而不仅仅是土地拥有者。如果只有地主享有利益,这个权利就不是土地产生的利益,而是私约特许(contractual licence),也就不能算是役地权。法庭测试是否是役地权或是特许的方法:这个权利是否能使「享受」的土地更为有用。一个很好的例子是「他人土地上的通行权」(right of way)。


 

(3)必须形成授予的主体,也就是要有合理且准确的界定。人们必须能区分边界,而且给地役权的人及接受地役权的人,必须要有必要的能力成为授与人及收受人。例如房客在租约到期后,就没形成役地权的约束力。


 

役地权包括通行权、光线权、支撑权。


 

Easement(地役权)的产生与终止


 

1. 地役权的产生:
地役权可以授与任何长的期间。可以经由法令(statute)、明确的文件(express document)、法律的暗示(implication of law)、或时效(prescription,一般指未经允许即住下来的人的权益”squatter’s right”,在BC不存在这项权益,但其他地方存在)。
经由法令产生的地役权,不需满足习惯法(Common Law)的条件要求。BC土地产权法案第128节允许国家(the Crown)、市政府(municipality)、或其他指定的个人(designated person)产生地役权,而毋须有一个是「享受」地役权利益的土地(dominant tenement)。这些通称为法定的路权(statutory rights of way)。BC Hydro及电力单位即应用这种权利获得路灯的路权。许多时候,这些路灯的管道必须经过一些行使役地权的土地,而这些土地并未获得任何好处。高速公路、输油管等等也都应用这种地役权。
明确的文件(express document)产生的地役权,就要由「享受」地役权利益的土地(dominant tenement)所有人,与「被享受」地役权利益的土地(servient tenement)所有人,彼此同意且订立契约,以授与或保留路权。


暗示的地役权产生在授权的各方没有充分表示意图。例如,duplex的共牆支撑左右的两户房子,其中之一户卖掉了,但没有提到共牆的地役权,这就是暗示的地役权。


地役权必须是暗示的,同时很明确的授权使用者享用地役权。例如人们享用水井的水是很明确的授权使用者享用水井的水,但是没提到水是由何而来,又到哪裡去。这个水的来与去经过的土地的地役权是暗示的授权。


暗示「必要的」地役权(an easement of necessity will be implied)。例如,两栋独立的大楼,共同使用连接到这两栋大楼的煤气管线。但是经由法庭诉讼产生一个暗示的役地权,既耗时又费钱,因此,在这种情况下,一般于开始时就写一份同意书,不用为地役权打官司。


2. 地役权的解除:
地役权可以经由「享受」地役权利益的土地所有人,与「被享受」地役权利益的土地所有人,彼此同意且订立一个明确的协议解除。也可以经由「享受」地役权利益的所有人表示意图解除,例如放弃。例如,BC Hydro的管线迁移,就可以表示意图解除地役权。


 


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