Peter Wen 聞亭踵(正中)

35年專業工程師的沈穩與誠信,是您能信賴的房產經紀

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BC省政府在7月25日急急如律令地宣布对买大温地区房子的外国买家,于8月2日正式开徵15%的过户税,并且没有豁免期,BC省政府期望能藉急速打击外国买家买房的手段来冷却大温地区的房市。使得众外国买家们在8月2日前抢着成交,完成过户。此时的买家最敏感,买到便宜又好的房子是众买家的期望,也是人之常情。

量是价的先行指标,有量才有价,这是股市与房市的铁律。自2015年初至今的这一波房价急涨,至今年7月底已见疲态,理应修正,在这时候加上这一个突如其来的对外国买家的15%过户税的重击,必然立即加重买家的观望心态,使得自7月25日至今之成交量急遽萎缩,当然这是人为加工的结果,并不是市场机制造成。

然而这个人为的加工虽然真的造成许多买家观望,但是买家并没有丧失信心,以下表列是根据今年7月25日至8月21日MLS上的独立屋成交数据统计而得。运用独立屋成交数据是因为独立屋成交量是影响整个房市的最重要参数。实际成交数据应该会比表列更多,因为成交的讯息必须等到解除条件,或是8月22日上班后报到地产协会后方列入电脑资料库。竞标量的统计是根据成交价等于或是大于挂牌价,即使成交价小于挂牌价仍可能存在竞标的发生,但为求统计数字的正确,凡是成交价小于挂牌价均视为非竞标。

表一、(今年7月25日至8月21日)


 

 

观察以上数据,有趣的是成交量虽然萎缩,我们却发现「竞标量/成交量」的比值却仍然非常可观。也告诉我们一个现象:许多买家没有丧失信心,对于好的标的物仍然抢着要,不愿意放弃,可能是新移民自住,可能是换房,也可能是投资。成交量急遽萎缩是许多买家暂时观望,希望市场能下坠而能买到便宜的房子,但是并不代表他们不买了,毕竟10%的外国人士不可能打败90%加拿大本地人的需求。等到大势底定,市场表现止跌,众买家再进场,又是下一波涨的开始。

 

比对2008年国际金融风暴:

 

2007年8月9日开始浮现金融危机,自次级房屋信贷危机爆发后,投资者开始对按揭证券的价值失去信心,引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金,也无法阻止这场金融危机的爆发。直到2008年9月[1],这场金融危机开始失控,并导致多间相当大型的金融机构倒闭或被政府接管,并引发经济衰退。

 

2008年9月14日(星期日)雷曼兄弟在美国联准会拒绝提供资金支持援助后提出破产申请,而在同一天美林证券宣佈被美国银行收购。这两件事标志着接下来这一星期2008年9月全球股市大崩盘的序幕,在9月15日(星期一)和9月17日(星期三)全球股市发生市值暴跌的情形。在9月16日,美国国际集团(AIG)因持有许多信用已经违约的到期合约而被调低其信用评级,该保险集团自身也陷入了一场清偿危机。在AIG证实其已经无法找到愿意给它提供贷款、拯救它避免破产的出借人的情况下,联储局应AIG要求,向AIG提供高达850亿美元的同业信贷融资便利服务(credit facility),条件是获取AIG 79.9%的权益性资本(equity interest),并有权对之前已经发行的普通股、优先股暂停派发红利或股息。

这开始了美国地产市场腰斩的悲剧,大温地区也因为无法自免于这个国际风暴造成的影响,然而影响极为有限。大温地区独立屋的房价于2008年6月开始受到金融风暴影响开始下修,至2008年9月下跌幅度较大,到2008月12月开始趋缓,至2009年3月谷底为止,合计于11个月中下修14.247%,平均每月下修1.425%。自2009年3月开始至2010年5月止,连涨15个月,涨幅达22%。

 

我们看2008年9月14日至2008年10月13日独立屋成交量与竞标量数量与比例:

 

表二、(2008年9月14日至2008年10月13日)

 

 

比较表一与表二,今年7月25日至8月21日的独立屋成交量是2008年9月的63.7%,但是「竞标量/ 成交量」居然是2008年9月的8倍。这一事实告诉我们即使是已经实施15%的外国买家PTT,本国买家的信心依然强劲,而且这一单一事件并不让本国买家认为大温地区房市已死。由于全世界居住大环境、安全、利率、移民政策……,使温哥华成为世界移民的首选,不断移入的人口,当然会有更多的住房需求,需大于供,房价必然上涨。根据这一事实与2008年金融风暴历史轨迹比较,预估3至6个月以内房价会开始反弹,房价下修幅度可能在4%至8%间。此后,15%的外国买家PTT不会再影响大温地区房价。

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自去年初至今大温地区的房价大涨,许多人又开始担心温哥华房地产是否会如房产末日预言家马达尼所言的大跌30%。

房产末日预言家马达尼在去年7月28日发表最新的预测中说:「极低的贷款利率使加拿大居高不下的房地产市场,得以在过去数年顶住下坠的引力,但房价涨幅大大过于国民家庭收入涨幅,房价存在大幅下跌的可能性」。他预测,温哥华和多伦多的房市再也撑不了久,房价可能下跌30%。

 

马达尼的预测与结论过于简单,没有对影响温哥华房地产市场上涨的因子详细研究与分析,去年中至今温哥华房地产大涨,使得他的预测再次成为笑话一则。但是未来是否会泡沫化与大跌呢?




传统上对某地区的房价涨跌的分析工具是


            当地的国民所得
α = ───────────────
                当地房价

当α的值过小,房价会跌,也就是当地人因为所得收入、利率、贷款、生活支出等等因素减缓买房,使得房地产交易减缓,进而房价会下跌。温哥华在香港、台湾、中国移民未来前,确实房价便宜,那时的温哥华是农村、渔村、小港口,人口稀少,经济是一滩死水。当α值大时,房价就会上涨。


在加拿大开始吸纳移民振兴经济后,温哥华与多伦多这两个都市与加拿大其他地方不同,尤其是温哥华,空气好、水好、人友善,离亚洲近,使得许多亚洲与中东移民在近25年来蜂拥而入,许多欧洲移民也喜欢温哥华而移居温哥华。再加上温哥华北边与东边都是落矶山脉,南邻美国,西滨太平洋,可用土地极为有限,若需大于供,不涨反跌,这是极度违反经济学的规律,经济学必须改写。

 

现在我们开始研讨为什麽温哥华的房价这麽抗跌。一般影响房价的因素有:房价支撑、国民所得、利率与贷款难易度、生活环境、找工作的难易度、人口数量等等。

房价支撑


房价最重要的支撑就是「没有人要赔本卖出」。如果是有许多人要赔本卖出,那麽房地产市场的支撑就崩塌,房价必然大跌。为什麽金融海啸时美国房地产大跌?就是因为美国的二次房贷使美国一般家庭的房贷金额大于房产价值,家庭还款能力远低于贷款金额。在金融海啸发生的时候因为美国许多公司倒闭,许多家庭失去工作与收入,被捲入无法偿还银行贷款,被迫法拍,而法拍的价格又低于市价,造成恶性循环,使得全美的房价腰斩。


但是加拿大不同,银行体系保守,不追求快速成长,也因为保守救了温哥华的房市,没有人需要在金融海啸时抛售房屋,银行也没有大量的法拍屋在市场上抛售,使得温哥华房市在金融海啸的时候依然平稳,没有没顶。
生活环境


多年来温哥华都被评比为世界最宜居都市的前几名。好山、好水、好空气、冬暖夏凉,是大家所希望来居住的地方,只要人们想来,就有人口的不断移入。不但是华人喜欢来,中东、俄罗斯、印度、欧洲与美国人也喜欢。至今加拿大并不禁止没有身份的外国人道加拿大买房,这些外来人口的买房就是因为生活环境好,即使没有身份也希望在这裡拥有房产,可以来度假。

国民所得

 

温哥华是一个移民的都市,近三十年来吸引大量的移民,尤其是华人。97大限前来了大量的香港移民,接着是台湾移民,2003年以后再接着来的是更大量的大陆移民。移民们都带来或多或少的资金。


投资移民不用说,必定带了大把钞票,身家财产傲人,买高价位的房产当然没有问题,还可能买了数栋房产。技术移民虽然带了较少量的钱,买一套安家立命的房子还是没有问题的,当然可能是独立屋,可能是城市屋,也可能是公寓。前两年老技术移民被一刀切,新的技术移民从留学生着手,但中国能送得起孩子出国留学的家庭都不差,要买房,不是问题。也就是买房子的资产不能单以温哥华本地的GDP计算。如果温哥华没有移民,房价涨跌就可以用传统的方法讨论。但温哥华是一个移民的都市,房价的涨跌若仍简单的用当地的国民所得计算,就失之草率与不当。


温哥华当地的国民所得比起房价是不是低?要看是哪一类的房子,独立屋、城市屋、或是公寓。以独立屋而言,温哥华居民的收入确实低了,确实买不起。但是相对于公寓,城市屋,那倒不见得。公寓的HPI房价价格从2005年到现在很稳定,并没有大变化,仅是去年到今年有显着上升。温哥华现在的趋势是成为国际的大都市,不再是一个小农村或渔村。大都市的现象就是大楼与公寓林立,公寓必然成为温哥华新的住宅形式。独立屋将因为越来越少,价格越来越高,成为有钱人的住宅。

 

东京、上海、北京、香港、台北、纽约、伦敦、巴黎…..等等国际大都市人人都住独立屋吗?不可能,所以在分析上,必须要认知都市型态及其改变,住宅形式也在改变。旧型态的住宅若不是一般普罗大众所负担不起的,必然有新的型态会出现。20年前除了Down Town有许多高楼公寓外,其他地方都很少,但是现在到处都在兴建高层公寓。这就是符合普罗大众新的住宅型态出现。以前50万买一栋独立屋,现在是50万买一套2房2卫的公寓,一样有房可住。每一家都要住大宅吗?不是,新世代并不想割草整理花园,而是住在公寓内,安全、省事、生活便利。

低利率与贷款难易度


不错,低利率对温哥华的房地产有影响,但不具决定性。因为利率虽然低,但自前几年起加拿大中央银行行政干预,各银行的贷款要求与标准都提高许多,贷款不像以前那麽容易,许多以前可以通过的案件都被打回票。大家都知道现在贷款比以前大为不易,不但成数低许多,资格审查也严格。现在能贷得到款的买家,应该都是审核通过,具备还款能力。能还款,就是房价的支撑。除非还不起贷款,被银行送法院强制拍卖,才会有大量的房子出现市场卖。


美国在金融海啸产生的悲剧是因为美国的二次房贷所产生,贷款成数达120%,这在加拿大根本不存在。所以即使在金融海啸,温哥华也没发生美国式的悲剧,这是保守的加拿大银行的优点。在以前金融海啸时未曾发生房价大跌,怎麽可能会在现在发生。

找工作的难易度


找工作的难易度似乎在温哥华并未发生太大的影响。许多投资移民虽然原先是申请其他地区的移民项目,最终还是居住在温哥华。有钱的投资移民都不需要工作,生活费源源由海外汇入。技术移民最少也带了一段时间的生活费,也会不断找工作,支撑生活。在温哥华,工作是可以找到,只是薪资的高低与工作性质的差异。

 

和卡佳利不同,这次世界石油价格的下跌使加拿大石油工业一厥不振,大量裁员与公司倒闭,使卡佳利的房价不断下滑。这在温哥华并未发生,是因为移民的经济支撑并不是完全靠在温哥华当地的收入有关。再者,移民的不断进入,新的工作机会也不断的增加,建筑业与许多新的服务业就因为大量的移民而蓬勃发展。

人口数量


根据加拿大统计局的预估,BC省在未来10年会增加20万至 200万的人口,大部份会集中到温哥华。如果以保守的20万计算,一家3人,就有约7万个家庭要移入,住房又有新的7万户需求。若以200万人计算,就更可怕,将增加70万户。

温哥华的土地不会增生,农地与工业用地都是严格保护,只有拆旧的独立屋,盖新的高层公寓,当然独立屋的价值也会因数量越来越少而越来越高。新公寓的价格会上涨,但是新公寓的面积会越来越小。旧的公寓会因为华人喜欢新公寓而价格持平或小幅上涨,太旧的公寓就可能呈现跌的局面。住者会有其屋,只是看种类、面积大小与新旧。

华人的心态


在大陆,人民仅有房产70年的使用权,在温哥华则是永久的地权,这是极度吸引人的条件。华人只要有能力,大家都要买栋房子,能永远传给子孙。当然华人也买卖房产,但极少会超越自己的能力,也使得因财务抛售房产不易在华人世界发生。

加拿大与世界经济情势


去年以前加拿大中央银行总裁不断恐吓要加息,许多人都信以为真,我就一直持不以为然的态度,果不其然,在全球石油价大跌后,加拿大立刻宣布降息与调降汇率。我持反对的理由很简单:全世界经济疲软,日本降息,欧洲疲软到要採取负利率来刺激经济成长,亚洲各国纷纷降息或採宽鬆的策略刺激经济。


美国在实施宽鬆政策大印钞票后不断的宣布要生息只是要增强美国人的消费信心,刺激经济成长。但美国的经济还没有好到有能力加息,美国一直说就业率增加,经济好转要加息,那就是增强人们的信心。最根本的是製造业的就业人口增加才对经济季成长有决定的影响,服务业的非全职就业人口增加并不具代表性意义,只是人们信心增强,敢于消费,增加了服务业非全职的职缺。

 

现在美国真的已经转向加息,但是美国的经济好转并不代表加拿大经济基础稳固好转,加拿大最弱的就是製造与研发。大部份靠资源的出口的加拿大体质并不强,在全世界经济疲软的现在更是危险,要谈加息,有什麽本钱与条件?


综合对加拿大经济情况与温哥华居住者的分析,温哥华的房价有些微的调整绝对可能,没有永久的涨,但是长期必呈现上涨趋势。30%的大跌则是天方夜谭,不足为信。温哥华的房价取决于全球政治、移民政策与经济综合,并非单纯的当地GDP。

闻亭踵(正中) Peter Wen
来自台湾的航天工程师
RE/MAX WESTCOAST资深房产经纪
电话:778-889-8522
电邮:peter@peterwen.ca
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這次BC省政府以迅雷不及掩耳的速度宣布:外國人購買大溫房產於8月2日起徵收15%房產轉移稅,企圖讓大溫地區的房地產降溫。用意良好,但是顯然沒找對源頭,自去年至今的房地產大漲係因人為炒作,繼而各路買家追漲造成,並非由外國買家使然,外國買家只是加了一點薪火,15%房產轉移稅讓外國人退場對房市的影響將十分有限。


影響可能僅是短暫的買家觀望。10%的外國買家和90%的加拿大買家相比,10%的外國人居然懂得如何炒作,進而嚴重影響90%的加拿大買家,那是非常奇怪的。應該是10%的外國買家看準溫哥華有前景,而溫哥華的房市有錢景,在這個時候來湊一腳,進場買。他們買可能有的自住,也可能有的是投資。這10%外國人的交易量,並沒有這麼大的能耐,真正厲害的是剩下90%的加拿大公民和永久居民。


大溫地區房地產市場目前是需大於供,未來仍是,因為有不斷來的新移民。自1977年至今,除了2008年金融海嘯與2011年日本大地震造成短暫下修及整理外,大溫地區的房價多為上漲。大跌?未曾發生過。以下是大溫地產協會所公布自1977年至今年6月大溫房地產的均價趨勢圖。我們可以看出:當移民來的時候,房地產需求是需大於供,房地產漲價,當97大限穩定後,香港移民回流,房地產略微下修與穩定浮動,自2003年當大批中國移民來到溫哥華,房市除了在2008年世界金融海嘯與2011年日本大地震過下跌後,沒有下跌過(波浪浮動並非大跌)。統計學的趨勢軌跡告訴我們,溫哥華的房地產一直呈現上漲的局面。

 

今年7月26日星島日報報導:在過去兩年裏,國際石油價跌了一半,亞伯達省卡加利市的失業率翻了將近一倍,工資下降中,消費支出下降中,房地產的銷售量也在下降,然而,卡加利市房地產的價格卻幾乎沒動。大溫地區的房地產會為10%外國人買房退場而大跌?顯然不會。

要打擊房價不合理的竄升,必須要瞭解在這一段時間內到底是什麼力量在急速推升房價,有什麼人在用什麼方法在推升房價。正常的房產增值是必然的,異常的急速上升就是有鬼。打蛇必須打到7吋,否則根本無效。急速找一個替死鬼,不但無效,歷史仍將繼續重演。更何況上有政策,下有對策,未來會出現很多意想不到的方法。再者,已有律師提出,15%可能砥觸北美自由貿易協定,更可能違反和其他國家的投資貿易協定。


事實上推升大溫地區房價的推手是:(1)設法將房價推升圖利的本地的炒房集團,這個炒房集團是正式成立的炒房投資公司,(2)沒有成立公司的私人集資團體,(3)個人單幫客,(4)建商囤地,(5)本國加拿大人或永久居民買第二套以上的房產投資。


公司型態的炒房集團,到處做廣告,吸金,讓手中的炒房資金急遽擴張.他們有計畫與目標,在數年前就先到處蒐購房產,等手中的房產達到預定目標後,開始點火,在每一個房產買賣中安排搶標,人工製造房價上漲,他們手中的房產價值在房價上漲立刻急遽攀升,所賺得錢就像火箭升空。在高價賣掉部分房產後將部分利潤分給投資人,再大肆宣傳,吸引更多的資金投入,再買更多的土地與製造更多的競標。炒房公司的作法是中長線,能賺取暴利,對房地產市場價格推升的影響力也是最大。


私人集資集團的影響力不像炒房公司,沒有炒房公司的規模、規劃與組織能力,只是跟著炒房公司的腳步,在洪流中親友集資,買賣房產圖利,這種作法多為中短線為主。


個人單幫客真的就是隨波逐流,利用形勢與向銀行貸款的財務槓桿,選良好標的物,買了以後再賣,賺取差價,這種作法因為資金能力,多為短線。


至於建商囤地,則看建商的財力而定,小建商多是買幾個舊的獨立屋,為下幾個獨立屋建案買地。中型建商則為建城市屋或公寓樓買地,大型的建商就厲害了,他們要的地是整個社區,以利他們的整體開發。一般而言,中型或大型建商在買地時,多希望能順利買到所想要的地,同時為避免釘子戶造成開發困擾,多會以高於市價購買,這也是造成房地產漲價的原因之一。我們看到溫西、溫東、本拿比、列治文、蘭理、素理、高貴林到處都有新的城市屋與高或低層公寓在建造,這些地都不是新生成的,都是建商花較高的代價買來的。


又許多人看到或被指點可以用在成交前轉賣的方法賺取差價。許多房地產買賣中產生了買賣家簽了正式生效的買賣合約後,買家立刻找新買家以更高的價格轉讓買賣合約,賺取差價。在最後成交時直接從律師處拿支票,除了律師有資料外,官方又沒記錄,既賺錢又逃稅。雖然現在的買賣合約中強制列入最後成交價若高於賣家當時同意的賣價時,差價要歸於賣家,但許多實務上是除了最後成交的買家外之各買家和賣家協商差價的分配比例,也就是原來希望的最後差價全部歸於賣家仍為完全落實,所謂磨貨變成包含賣家大家有份,賣家也樂於多賺一些。


魁北克的移民中,每年約有3000至4000多名移民雖然透過魁省投資移民計劃取得移民資格,但並不是到魁省居住,而是在溫哥華落腳。其他各省也是這種情況。為什麼大家都喜歡到溫哥華來?因為天空藍、水好、夏天涼爽、冬天不冷,是全世界少數適合人居住的地方,再加上居民和善,政府嚴禁種族歧視,大家住得十分舒適。在這個紛擾的世界,成天看到的就是戰爭、殺戮、自殺炸彈,集體屠殺,誰不想到一個安全舒適的地方生活?這就是大溫地區是人們不斷湧入的理由。


房地產的價格是由供需決定,需大於供當然上漲,供大於需就會下跌,供需平衡就是價格上上下下的搖擺。當大溫地區房地產的需求不斷上升,而土地不可能新生的情況下,必定上漲,除非加拿大政府宣布即日起不再收新移民。而這是不可能的,因為加拿大在2戰以後嬰兒潮的人口急遽老化,必須要年輕的新血填補,否則很快的老年人年金都會發不出來。這些新血不論是富裕的投資移民或年輕的留學生大多會選擇大溫或多倫多,而且都必會置產。富裕的投資移民,必然會選好區與獨立屋。能送出來留學的學生,家庭都會有相當的經濟實力,買房不是問題,只是公寓、程式屋、還是獨立屋的選擇。


如果大溫地區的人口保持不變,當然住房的需求就會不再增長,房價上漲將不易。在這種情況下,房價如果劇烈上漲就可能是外國人來買房所造成。但現在的情況並不如此,大溫地區的人口不斷增長,人口增長所帶來的就是更多的住房需求與工作機會。現在的公寓和城市屋都是拆獨立屋建造,獨立屋不斷的減少,價格必然上漲。


再加上低利率與通貨膨脹,投資房地產的風險相對較低,加拿大國民和永久居民找好的投資項目,就是房地產。


當然我們都不贊成投機炒房,使得居住困難,我們也都贊成政府的打擊投機,但是要找到真正的源頭,對症下藥,而不只是頭痛醫頭,腳痛醫腳。


現在最迫切要解決的是對於惡意的炒房公司的行徑,是否能在租稅與法律上加以規範?政府要多方思考與規範,例如在法律上認定是破壞市場秩序的惡意商業行為,進而立法加以規範,如我們常看到的反托拉斯法等,如果觸犯,將處以刑事責任與鉅額罰款。當然,也要兼顧不要干預正常的房價上漲或下跌。

對於買家在合約生效後立刻找新買家以更高的價格轉讓買賣合約,以賺取差價者,當然可以立法硬性規定所有的差價歸於賣家,買家不得與賣家談分成,而且律師或公證人有責任在成交時依法執行。這樣磨貨的投機行為也就會消失了。


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