Peter Wen 聞亭踵(正中)

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產權證(Title)上有時候會出現Restrictive Covenants的字眼,絕大多數的人看到這兩個字都傻眼了,不知道到底在說什麼。然而對買家而言,它的意義極為重要,因為他確實會影響買家的權益,若不瞭解那個在產權證上的「限制性契約」而貿然買了房產,可能會空留遺憾。

  • 何謂限制性契約?

Restrictive Covenants「限制性契約」會有一個受益者與施予者,它是一種受益者限制施予者土地使用的權力。也就是施予者為了受益者土地的利益,而限制自己土地的使用,請注意:是施予者「限制自己土地的使用」。它是ㄧ種法律義務,附著於土地與上面的房產,買家必須繼承這種契約義務,也就是賣家強加於買家,買家不能說不,除非買家不要這件房產。


法庭認定是「限制性契約」必須要有三個要件:


(1)    在本質上必須是負面的,而且契約的本質是限制性的。一種簡單的測試契約是否是正面的方法是問它的履行是否要花費金錢。如果要,在本質上是正面的。然而負面的,不需要花費金錢。然而不要花錢去履行契約,可能需要某些正面的行動。


何謂負面的本質?例如強加某一項限制在建築上,或以一種特別的方法使用房產。


(2) 契約之受益者(covenantee)必須擁有受益于契約的土地。契約必須與受益者的土地有關與影響到,而且必須是為受益而強加或增加受益土地的價值。[Hi-Way Housing (Sask.) Ltd. v. Mini-Mansion Construction Co., [1980] 5 W.W.R. 367 (C.A.)].


(3)    限制性契約有利於土地,對施予者(不是契約之受益方)而言,則該契約會隨著土地轉移,而且隨後的主人,都要被強迫接受這一個限制性契約;這一個限制必須是各方意圖約束於土地之上。它不能是個人的口頭承諾,這個意圖通常以文字敘述於合約之中,諸如「this agreement is to be biding upon the covenantor, his or her heirs and assigns」(本協議將約束本契約之授方(covenantor)、其繼承人、或是轉讓)。


如果限制性契約不能符合這些要件,則只是私人間的協議,例如是一個許可(a licence),不會隨著土地轉移。


這種限制性契約並不常見,通常是在有景的地區發生。


例:John在西溫鄰近海邊擁有一大片土地,他將土地分割成A與B兩塊,並在較高的A塊上蓋了一棟有很漂亮海景的房子。不幸的是John遭遇到財務危機,決定要賣掉B塊。可是如果B塊蓋上一層以上的房子,就會遮掉A塊上房子的海景;因此,John在賣掉B塊土地的買賣合約上加上一條:「No Structure higher than 15 feet shall be erected on lot B」(B土地上的建築物不得高過15英呎)。也就是John為了他以後仍能享受海景,在B塊土地的買賣合約上,限制了其房屋的高度,其隨後的各個新買主都要受這個條款的束縛。


  • 限制性契約的登記與有效性

-         土地產權法案,s.182規定限制性契約的登記。

-         土地產權法案,s.221規定了可以登記為限制性契約的要求。一般而言,限制性契約要能登記,必須要:(1) 限制性契約的意圖是能產生負面或是限制;(2)契約受益的土地是附加的,而且契約中施予利益的土地(也就是契約目的要控制之土地)都能在文書中令人滿意的敘述以產生限制。(3)受益方與施予方的產權都必須要已經登記。


-         土地產權法案,s.222規定基於性別、信仰色彩、國籍、出身、個人原籍的歧視均屬無效。


-         土地法案,s.25規定如果限制性契約的受益土地是附加於其他的土地,則所有的土地都視為一體,其中每一塊土地都將受益于該限制性契約。


-         土地法案,s.25授權BC最高法院取消或修改限制性契約。

 

  • 「限制性契約」的解除:

(1)   限制性契約可以經由現任屋主雙方簽署「同意協議」解除。

(2)   如果土地的使用已多年有違「限制性契約」,就會被推定已解除。

(3)   如果該項利益的擁有者同意或忽視「限制性契約」中被限制房產的使用變更,亦將被推定已解除。

(4)   如果鄰近區域的變化,使得「限制性契約」的強制性變得無意義,亦將解除「限制性契約」。

 

有疑問,歡迎來電詢問。

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是可能有這樣的事情發生。有可能是賣家的主意,也可能是賣家經紀的策略。但是「除非買家下offer並且被接受後才能看房」的做法,是不合MLS規定的。MLS規定:刊登在MLS上,就是承諾要遵守地產局的規定〈Rules of Cooperation﹞。規定就是所有的房地產都必須讓潛在的買家在買前能先看。如果賣家或賣家經紀不同意,則該房產不能刊登在MLS上,也就是必須撤下。


買家經紀必須瞭解這條規則,同時要提醒賣家經紀本條規則。如果賣家或賣家經紀堅持,買家經紀可通過其管理經理(managing broker),協調賣家之管理經理,請賣家或賣家經紀同意買前看房,或由MLS上撤除。


 

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這是運用拍賣的技巧,但是在應用上要非常小心,並不是所有的物業與時節都可以運用。基本上,在賣方市場較易運用,但是仍要好的區域與物業。例如在內街的房子,就比鬧街要容易產生競標,因為內街安靜,是大多數的買家所希望的。相對的,鬧街的房子因為不搶手,即使是在賣方市場,也不容易產生競標。


在買方市場,好區域的好物件仍很可能產生競標。許多時候,好區域的房子掛牌賣出的不多,而許多買家希望能買到好區域的好物件,一旦出現,買家就可能蜂擁而上,當然競標就會發生。一般而言,最容易產生競標的是中等價位。高低兩端,相對的機會較少。對不是眾人喜歡的區域或物業,就不見得有效。請注意,具中國風水禁忌的房子不要運用,因為會買的人不多。


哪些是好的物業?例如

  • 在買家想買的區域內的舊房大地。這些舊房大地是買家想買來拆了重建。

  • 在好區域,20年以內,設計新穎、工程品質佳、保養良好、且在賣前做過升級整修的房子,有很多買家想買來自住。這些房子挺搶手的。

  • 施工良好的新房。許多新房有偷工減料的現象,造成買家對新屋有所戒心。

如何運用拍賣技巧,就是將listing 價格訂在稍低於市價但非常接近市價,以激起買家看到便宜,產生要的慾念,進而因許多人要而加價搶的熱潮。賣家或許會擔心若listing 價格低於市價,如果買家開價就是listing價,而且沒有多個offer,賣家會不會一定要賣給出價的買家,造成損失?其實賣家不要擔心,賣家有權賣給任何他們喜歡的買家,售價可能低,可能高。法律規定offer要賣家「接受」,簽字同意後才算數,與listing的標價無關。


當我們看到一個listing的標價在很短的時間內調高,應該就是賣方經紀嘗試運用競標的方法未果。


賣家當然都想賣得好價錢,但是買家也想買到好價錢,買賣雙方必須要有交集,方能成交。因此,如果賣家的標價高於市場價甚高,那只能孤芳自賞,並且幫助出價合理的其他賣方賣房。而如果買家希望買到手的價格不合理,也只能看別人將自己鍾意的房子買走。賣家低賣的可能,只有在迫切要賣,與資訊不明的時候才會發生。賣家要賣到好價錢,最好找可靠的經紀,雖然付了經紀費,而能將房產賣到好價錢,是非常合算的。好的經紀會精算出市場價,並且知道標價多少能吸引買家。自己賣房可能會發生因資訊不明,而沒賣到應該賣的價錢,是非常可惜的。


 

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都可以,但重點在細節。首先,調整價格會是較好的選擇,讓買家能掌控修復。當經紀要去和對方談的時候,買家要先想清楚,如果賣家不同意降價,是否仍要買;或是就退出,不買了。這個答案會影響買方經紀處理的方法。


  • 選擇一:買家決定,如果賣家不降價,就不解除條件,買家退出。買家經紀就可以很自由的以電傳、信函、Email、備忘錄或非正式會談的方式和賣家經紀聯繫。如果賣方有買方喜歡的正面回應,買方經紀就立即以書面修訂條款(addendum),請買賣雙方簽字確立。如果不成,買方就選擇不解除條件。
  • 選擇二:買家很喜歡,決定即使賣家不降價,仍然要解除條件,此時,怎麼做就十分重要。買家經紀必須避免看起來要重啟談判offer,讓賣家有終止協議的選擇。此時最佳的選擇是由買家經紀打電話給賣家經紀,「探索」所有的可能性。買家經紀可提醒賣家經紀「可能」有一項麻煩,驗屋報告發現一些缺陷。買家經紀可以問賣家經紀,若賣家對這些缺陷做一些讓步會感覺如何?此時,千萬不要寫成文件。如果賣家會同意,買家經紀可以準備修改條款(addendum),並首先獲得賣家同意與簽署,再去見買家,對買家說明,簽署了addendum;再十分圓滿地解除條件。

 

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可以。加拿大公民、居民與非居民都可以購屋及貸款。只是非居民的貸款要求與程序和具備加拿大身分的人不同。先假設不具身分的朋友是B,具身份的為A

買房方法如下:

1.  在下offer時,先單獨以具備加拿大公民身分的A的名義,繕寫買賣合約CPS (Contract of Purchase and Sale)


2.  在買賣合約附加條款(addendum)中,加一條但書:The Buyer reserves the right to assign this contract in whole or in part to B without further notice to the Seller; said assignment not to relieve the Buyer from his obligation to complete the terms and conditions of this contract should the assignee default. 買方保留將本合約全部或部分轉讓給B的權利,且不需另外通知賣方。上述的轉讓不能解除當被轉讓人違約時,買方必須完成對本合約所有條款與條件的義務。


3.   B必須信任A,因為合約上只有A的姓名。


4.   根據加拿大的反洗錢法,每次填寫買賣合約時,房產經紀都必須核對所有買賣者身分,並將所有的人之姓名、居住地址、證件種類及字號填寫在FINTRAC。因為合約上只有一個人,只需填寫鍾先生的資料。B的資料就不需要了,簡單化填寫FINTRAC的問題


5.   房貸(mortgage)部分,因為CPS上是A的名字,A是貸款的主申請人,因此信用查核的主體是A,銀行只要B的姓名及地址。但銀行必須要雙方在貸款合約上簽名。如果銀行同意使用授權書,A就可以委託加拿大的律師辦理。加拿大的律師會先繕打授權書(必須按加拿大授權書的格式),將授權書寄交在國內或香港有合作關係,且「在加拿大註冊」的律師。當該律師收到後,立即通知B到該律師之律師樓簽名,由該律師查核身分証明文件,並附署證明簽名屬實。當該授權書寄回加拿大律師,轉交給A後,A即可據以代替B在貸款合約上簽名。


6.  如果銀行不同意使用授權書,則銀行可使用其在國內或香港有合作關係且在加拿大註冊的律師。將貸款合約寄給該律師,請該律師負責查核B之身分証明文件,並附署證明簽名屬實。如果買方律師有在中國或香港有合作關係,且在加拿大註冊的合作律師,銀行可能會用買方律師進行查核貸款合約簽字事宜。


7.   offer被接受後,在買賣交易完成(completion)前,只要通知其律師要在所有權上加B的姓名即可。


8.   當買方律師進行產權登記時,銀行貸款合約必須要有A及B的簽名,才能辦理產權登記。 

 

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Completion就是買家將雙方議定的房價給了賣家,賣家將產權轉給買家,買家在completion後就成了新房主。因此,在completion以後,王女士就是新的房主,房租當然是給新房主。Possessionadjustment日期是買賣雙協議,方便賣家買房或找房搬家。


如果是空房,CompletionPossessionadjustment可以都是同一天。如果賣家在賣房時仍住在裏面,賣家對買家offer中要求的Possessionadjustment日期覺得不夠,就可以counter回去,要求合理的天數。這是雙方研議,於雙方同意後實施,並且放在offer中,成為合約的一部分。


現在只是王太太同意賣家多住兩個月,和房客與其所付的房租無關。因此,房租當然是在completion後全數付給新房主,也就是買家。同時,買家具備房東所有的權力與義務,並不因為賣家在屋內多住兩個月有絲毫損傷或變更。這是買家必須注意的,也就是王太太必須要審視租賃合約及其條款、賣家必須將押金轉給買家、等等房東要做的相關事項。

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基本上是安全的,如果有詐欺發生,對善意的新買家與原屋主都有保障。

我們的制度是拖倫土地登記系統(The Torrens System of Land Registration)。這個系統的特色是,(1)提供擁有房產的保障,(2)免除要看舊的產權文件的麻煩。如果有詐欺發生,對於買家,它確保無辜且具善意與誠意的買家,在付了錢並且完成產權登記之後,能確保產權。這樣子的買家不會因為有別人聲稱擁有產權而喪失已經付款、並且完成產權登記的房產。但是要注意,法律不保障參與詐欺買房的買家。也就是參與詐欺的買家不但要交還房產,還要坐牢。


如果新買家是無辜的,對於無辜的原房主,我們另有保險制度,在詐欺不幸發生後,提供補償。但是原房主必須證明:(1)因為他人的登記產權,而喪失他擁有的房產。(2)如果產權法案(Land Title Act)沒有通過,原房主可以按習慣法(Common Law),經由司法訴訟,拿回其房產。(3)經由司法訴訟,原房主不能拿回其房產或獲得補償。如果原房主能滿足上述三點要求,就可以向保險基金要求補償。但是根據產權法案s.303(f),在任何情況下,保險基金不負責補償因原屋主因其行為、疏失、違約等所造成的損失、損害、或貶值。保險基金應該是最後的憑藉。如果經由司法訴訟,原屋主可以拿回房產,或由其他管道獲得補償,就不能像補償基金要求補償。但如果原屋主唯一的補救是控告一個人,而他已經死了,或不在司法管轄權內,或沒有錢,那麼基金就會受理。當補償在這種情況獲得,基金有權利向造成這種損失的人追討全部或部分的錢。


曾經發生過的詐欺案例


l   案例一:2009年,Gill先生因Gurjeet Gill實行詐欺性的轉讓而喪失了他的房產。同時,Gurjeet Gill又將該房產抵押,取得兩筆房貸。該兩筆貸款的貸方都是無辜的受害者,其中之一以房產的產權文件,作為所有權的依據,貸款給Gurjeet Gill,並登記其權利在產權上。Gill先生終於發現了他的房產不見了,而告上法庭,最後法庭判決他拿回他的房產。


法庭恢復Gill先生是產權的所有者,並且基於習慣法中存在已久的原則:「一個人不能將不屬於他的東西給別人」,解除了加附在產權上的房貸束縛。法庭同時決定,雖然貸方是依據產權資料,並且是善意的,但是他們不能合法地申請保險基金補償房貸損失。因為詐欺的損失不應該由大眾負擔,而應該是銀行自己的責任。


l   案例二:1979年,Kwan太太被她的男朋友Chow偽造了簽名,向 Caledon Investments Ltd. 申貸了房貸,而Caledon Investments Ltd.登記在產權文書上。第二天,Chow又偽造了Kwan太太的簽名,將其房產轉移給KinseyKinsey登記了產權。Kinsey成為新的房主,並向Morriseau申貸了房貸,Morriseau也登記在產權文書上。


後來終於被Kwan太太發現了,一舉告上法庭。因為Kinsey不是無辜且善意的買家,Kwan太太將房產產權回復其名下。


朋友們,萬事還是要小心謹慎。儘管有賠償基金作為後盾,打官司的冗長與耗費精力,還是會剝一層皮。

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動產(chattel) 是賣家在買賣完成時能帶走的東西,固定裝置(fixture)是賣家不能帶走,而必須保留的東西。但是賣家有權在賣房時,在listing中註明有哪些固定裝置要帶走,在offer中言明,雙方同意後,即可生效。但是對沒有言明的,賣家可能認為理所當然是屬於動產,帶走;而買家認為應該屬於固定裝置,絕對不能放棄。雙方僵持,重則上法庭打官司,輕則產生嫌隙生悶氣。有時候界定動產或固定裝置有時候是挺麻煩的,但是法庭有一個辦法。法庭的方法是兩段測試法:


  • 測試法一:附加的程度(degree of affixation)。如果物品只是以自身的重量附著在土地上,應考慮成動產,除非情況能證明它們是被意圖成為土地的一部分。也就是說物品即使是輕度的附著,也會被考慮成固定裝置,除非情況能證明它們是被意圖成為動產。


  • 測試法­二:附著的目的(the purpose of affixation)。如果一個物品的附著,只是較好用,或享受這個物品,它會被考慮成動產。如果一個物品的附著是改善土地的使用,它會被考慮成固定裝置。再者,如果將這個物品拿走,會不會影響土地的價值?如果不會,就是動產,賣家可以拿走。


案例:甲(賣家)與乙(買家)因一幅掛在牆上的畫打官司,畫是用螺絲鎖在牆上。法庭判決畫是動產。理由是(1)畫是以螺絲輕度鎖在牆上,但因為它是附著在牆上,先假設它是固定裝置;(2)這幅畫的附著是使用者享受畫,還是畫附著的目的是為了改善土地的使用。這個測試是「目的」測試,不是靠將畫掛到牆上的人說就是目的。在這個案例中,畫只是讓使用者享受,不能改善土地,因此是動產。

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一般而言,房產主人都認知房產所有權包括土地及上面的房子。那麼房屋上的天空和地下呢?可能不清楚。事實上,所有權的範圍不只土地與上面的房子,還包括空中、地下。空中指產權所有人能有效運用的高度,地下可不包括貴重的礦物、金屬及石油等等,政府可不會輕易放棄這些珍貴的資源。當政府需要的時候,可以徵收土地開發。當然,會有補償,但也有例外。如地下水床的使用,省府並不補償。


空中與地下都有價值,各位朋友要切記,千萬不要放棄自己的權益。地下權沒有空權明顯,因為珍貴的東西都被政府拿走了。空權是可以賣的,有時候可以賣到數百萬美元。在紐約與東京常見將古蹟的空權賣給開發商,開發商在古蹟上建空橋或連接其他建築物的建築。開發商要蓋高樓,可以買鄰近建築的空權,以增加樓層面積比。賣空權在BC省也有所見。


 

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我賣房子,買家是伊朗人,訂金是五萬,已經解除條件,訂金已經放進買家經紀公司的信託帳戶,現在買家經紀通知我的經紀,因為伊朗時局,錢可能無法匯進來。如果違約,1. 我是否可沒收訂金?2.我是否仍要付經紀費?3.有人說我沒有要買方銀行核准貸款的文件,所以買方如果不買,不能算違約,不能沒收訂金。

 

答:條件已經解除,買家沒有保護傘了,雙方合約正式生效。如果買家不履行合約,就是買家違約,訂金必須由賣家沒收,補償損失。當然,賣家必須付經紀費,因為買賣雙方的經紀都已經做了他們的工作,他們是善意的第三者。賣家付了經紀費仍然有餘,有餘就好了。當然賣家可以和其經紀商談不要支付那麼多,未來賣房大業仍由其經紀擔當,或許賣方經紀會答應。但是買方經紀費必須如數支付,因為賣家和買家經紀沒有直接關係,難有條件使買家經紀願意減少經紀費。如果賣家堅持不支付,那只有打官司,賣家不會贏。


賣家根本不需要買方銀行核准貸款的文件。是否要解除條件,是買家自己的判斷,與賣家無關。既然解除,綁住雙方的合約正式生效,誰都不能任意脫離。

建議讀者找能提供免費房地產買賣保險的經紀,做房屋買賣。當有事故發生時,能有免費的律師服務,更能有不限時數與次數的法律諮詢,及某些補償。詳細情況當視保險合約內容,會有條件限制。當然我在「保險條件限制」外,必定提供我顧戶「免費房地產買賣保險」,保障客戶的權益,免除後顧之憂。畢竟,律師的諮詢費,一小時300元是很嚇人的,更何況要上法庭打官司。贏了,對方付律師費,萬一輸了?


 

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「後備開價」是在房產買賣中,當買家B非常中意某一套房產,但是晚了一步,已經有一個買家A的開價(offer)先被賣家接受。買家B可以下一個「後備開價」,如果被賣家接受,就可以當買家A未能完成買賣時,立即正式接替買家A,成為該房產的買家。其優點是毋需擔心半途再殺出一個程咬金,再和別人競爭。


後備開價發生的時機有兩種:(1)在第一個offer解除條件前,(2) 在第一個offer解除條件後,但是尚未完成交易(completion)前。


大部分的後備開價是發生在第一個offer解除條件前,因為一般而言,由接受offercompletion大約為2個月,2個月是漫長的時間,買家B應該很有機會找到其他理想的房產,而且解除條件後,買家A不能完成交易的比例相對很小。對買家B而言,是否值得長期等待,是個問題。


「後備開價」如果是用在當買家B極願意在前一個買家A未能完成買賣,就立即接手時非常有用。但是如果買家B發現另有好房,而希望轉而去買新找到的好房時,就會發生問題。因為當後備開價被接受後,而且前一個合約未能完成時,這一個「後備開價」就有義務完成交易。再者,賣方經紀為保護賣方利益,對第一個offer解除條件以後才接受的後備開價,會要求限期解除條件。買家B千萬要注意。如何解決這個問題?「後備開價」的買方經紀必須在offer中加上一條條款,允許後備買家由已被賣家接受的backup offer中抽身。


賣家也要小心,避免同時被兩個合約綁住。如何做?賣方經紀必須確認在backup offer中有這一條:”Subject to the Seller ceasing to be obligated in anyway under the previously accepted Contract of Purchase and Sale on the subject property by_____a.m./p.m. on __(date)  . This condition is for the sole benefit of the Seller.” ,其中 __(date)   填前一個offer的解除條件後一天的日期。同時不要忘記填上backup offer截止日期。


經常,在第一個offer尚未解除條件前,買賣雙方會重新談判條款與條件,更改其解除條件的日期。此時,「後備開價」的經紀必須確認其買家是否同意要繼續在「後備」的地位。如果該買家仍願意居於「後備」,則該後備合約必須在該合約原訂時間前修改,以反應「第一個offer」新修改的解除條件之日期。該項修正必須要有賣家書面同意。


第一個offer的買賣雙方重新談判條款與條件,會影響合約的有效性嗎?只要這些修改都全部具有「仍確認原合約,並且原買賣雙方對原合約沒有侵害或分歧的意圖」的特性時,該合約仍具有全部的效力。此時,合約修改條款中要加上一條:”All other terms and conditions contained within the said Agreement remain the same and in full force and effect.”


第一個合約的任何更動都要小心。如果對合約的條文有侵害,或對原合約有分歧的意圖時,第一個合約會失效。此時,「後備開價」就可能啟動。因此,當有「後備開價」時,如果要修改合約,賣方經紀與買家A之經紀應該要請買賣雙方在修改合約前,先諮詢律師。同時,買家B的經紀也要建議買家B,在同樣的情況下諮詢律師。如果該經紀是擔任買賣雙方的經紀(limited dual agent),必須要小心從事,以確保其公平性。


在第一個合約買賣尚未完成(completion)前,賣方可以按順序繼續接「後備開價」。賣方經紀應該在買賣沒有完成前,不要停止遞交給賣家新的開價。如果賣家在買家解除條件(合約確定)後,指示賣家經紀不要再展示其房產,賣家經紀必須遵守賣家的指示,但賣家經紀應告訴賣家:確定的合約,在正式成交前,仍可能因為許多原因崩潰。原因可能是買家(或其中之一)死亡、失業、財務困境、該房產未能預見的問題等等。買賣交易是直到完成產權轉換、錢進了賣家的口袋才算真正完成。賣家經紀應該要求賣家提供停止展示其房產之書面指示。


 

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