Peter Wen 聞亭踵(正中)

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BC省政府在7月25日急急如律令地宣布对买大温地区房子的外国买家,于8月2日正式开徵15%的过户税,并且没有豁免期,BC省政府期望能藉急速打击外国买家买房的手段来冷却大温地区的房市。使得众外国买家们在8月2日前抢着成交,完成过户。此时的买家最敏感,买到便宜又好的房子是众买家的期望,也是人之常情。

量是价的先行指标,有量才有价,这是股市与房市的铁律。自2015年初至今的这一波房价急涨,至今年7月底已见疲态,理应修正,在这时候加上这一个突如其来的对外国买家的15%过户税的重击,必然立即加重买家的观望心态,使得自7月25日至今之成交量急遽萎缩,当然这是人为加工的结果,并不是市场机制造成。

然而这个人为的加工虽然真的造成许多买家观望,但是买家并没有丧失信心,以下表列是根据今年7月25日至8月21日MLS上的独立屋成交数据统计而得。运用独立屋成交数据是因为独立屋成交量是影响整个房市的最重要参数。实际成交数据应该会比表列更多,因为成交的讯息必须等到解除条件,或是8月22日上班后报到地产协会后方列入电脑资料库。竞标量的统计是根据成交价等于或是大于挂牌价,即使成交价小于挂牌价仍可能存在竞标的发生,但为求统计数字的正确,凡是成交价小于挂牌价均视为非竞标。

表一、(今年7月25日至8月21日)


 

 

观察以上数据,有趣的是成交量虽然萎缩,我们却发现「竞标量/成交量」的比值却仍然非常可观。也告诉我们一个现象:许多买家没有丧失信心,对于好的标的物仍然抢着要,不愿意放弃,可能是新移民自住,可能是换房,也可能是投资。成交量急遽萎缩是许多买家暂时观望,希望市场能下坠而能买到便宜的房子,但是并不代表他们不买了,毕竟10%的外国人士不可能打败90%加拿大本地人的需求。等到大势底定,市场表现止跌,众买家再进场,又是下一波涨的开始。

 

比对2008年国际金融风暴:

 

2007年8月9日开始浮现金融危机,自次级房屋信贷危机爆发后,投资者开始对按揭证券的价值失去信心,引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金,也无法阻止这场金融危机的爆发。直到2008年9月[1],这场金融危机开始失控,并导致多间相当大型的金融机构倒闭或被政府接管,并引发经济衰退。

 

2008年9月14日(星期日)雷曼兄弟在美国联准会拒绝提供资金支持援助后提出破产申请,而在同一天美林证券宣佈被美国银行收购。这两件事标志着接下来这一星期2008年9月全球股市大崩盘的序幕,在9月15日(星期一)和9月17日(星期三)全球股市发生市值暴跌的情形。在9月16日,美国国际集团(AIG)因持有许多信用已经违约的到期合约而被调低其信用评级,该保险集团自身也陷入了一场清偿危机。在AIG证实其已经无法找到愿意给它提供贷款、拯救它避免破产的出借人的情况下,联储局应AIG要求,向AIG提供高达850亿美元的同业信贷融资便利服务(credit facility),条件是获取AIG 79.9%的权益性资本(equity interest),并有权对之前已经发行的普通股、优先股暂停派发红利或股息。

这开始了美国地产市场腰斩的悲剧,大温地区也因为无法自免于这个国际风暴造成的影响,然而影响极为有限。大温地区独立屋的房价于2008年6月开始受到金融风暴影响开始下修,至2008年9月下跌幅度较大,到2008月12月开始趋缓,至2009年3月谷底为止,合计于11个月中下修14.247%,平均每月下修1.425%。自2009年3月开始至2010年5月止,连涨15个月,涨幅达22%。

 

我们看2008年9月14日至2008年10月13日独立屋成交量与竞标量数量与比例:

 

表二、(2008年9月14日至2008年10月13日)

 

 

比较表一与表二,今年7月25日至8月21日的独立屋成交量是2008年9月的63.7%,但是「竞标量/ 成交量」居然是2008年9月的8倍。这一事实告诉我们即使是已经实施15%的外国买家PTT,本国买家的信心依然强劲,而且这一单一事件并不让本国买家认为大温地区房市已死。由于全世界居住大环境、安全、利率、移民政策……,使温哥华成为世界移民的首选,不断移入的人口,当然会有更多的住房需求,需大于供,房价必然上涨。根据这一事实与2008年金融风暴历史轨迹比较,预估3至6个月以内房价会开始反弹,房价下修幅度可能在4%至8%间。此后,15%的外国买家PTT不会再影响大温地区房价。