Peter Wen 聞亭踵(正中)

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這次BC省政府以迅雷不及掩耳的速度宣布:外國人購買大溫房產於8月2日起徵收15%房產轉移稅,企圖讓大溫地區的房地產降溫。用意良好,但是顯然沒找對源頭,自去年至今的房地產大漲係因人為炒作,繼而各路買家追漲造成,並非由外國買家使然,外國買家只是加了一點薪火,15%房產轉移稅讓外國人退場對房市的影響將十分有限。


影響可能僅是短暫的買家觀望。10%的外國買家和90%的加拿大買家相比,10%的外國人居然懂得如何炒作,進而嚴重影響90%的加拿大買家,那是非常奇怪的。應該是10%的外國買家看準溫哥華有前景,而溫哥華的房市有錢景,在這個時候來湊一腳,進場買。他們買可能有的自住,也可能有的是投資。這10%外國人的交易量,並沒有這麼大的能耐,真正厲害的是剩下90%的加拿大公民和永久居民。


大溫地區房地產市場目前是需大於供,未來仍是,因為有不斷來的新移民。自1977年至今,除了2008年金融海嘯與2011年日本大地震造成短暫下修及整理外,大溫地區的房價多為上漲。大跌?未曾發生過。以下是大溫地產協會所公布自1977年至今年6月大溫房地產的均價趨勢圖。我們可以看出:當移民來的時候,房地產需求是需大於供,房地產漲價,當97大限穩定後,香港移民回流,房地產略微下修與穩定浮動,自2003年當大批中國移民來到溫哥華,房市除了在2008年世界金融海嘯與2011年日本大地震過下跌後,沒有下跌過(波浪浮動並非大跌)。統計學的趨勢軌跡告訴我們,溫哥華的房地產一直呈現上漲的局面。

 

今年7月26日星島日報報導:在過去兩年裏,國際石油價跌了一半,亞伯達省卡加利市的失業率翻了將近一倍,工資下降中,消費支出下降中,房地產的銷售量也在下降,然而,卡加利市房地產的價格卻幾乎沒動。大溫地區的房地產會為10%外國人買房退場而大跌?顯然不會。

要打擊房價不合理的竄升,必須要瞭解在這一段時間內到底是什麼力量在急速推升房價,有什麼人在用什麼方法在推升房價。正常的房產增值是必然的,異常的急速上升就是有鬼。打蛇必須打到7吋,否則根本無效。急速找一個替死鬼,不但無效,歷史仍將繼續重演。更何況上有政策,下有對策,未來會出現很多意想不到的方法。再者,已有律師提出,15%可能砥觸北美自由貿易協定,更可能違反和其他國家的投資貿易協定。


事實上推升大溫地區房價的推手是:(1)設法將房價推升圖利的本地的炒房集團,這個炒房集團是正式成立的炒房投資公司,(2)沒有成立公司的私人集資團體,(3)個人單幫客,(4)建商囤地,(5)本國加拿大人或永久居民買第二套以上的房產投資。


公司型態的炒房集團,到處做廣告,吸金,讓手中的炒房資金急遽擴張.他們有計畫與目標,在數年前就先到處蒐購房產,等手中的房產達到預定目標後,開始點火,在每一個房產買賣中安排搶標,人工製造房價上漲,他們手中的房產價值在房價上漲立刻急遽攀升,所賺得錢就像火箭升空。在高價賣掉部分房產後將部分利潤分給投資人,再大肆宣傳,吸引更多的資金投入,再買更多的土地與製造更多的競標。炒房公司的作法是中長線,能賺取暴利,對房地產市場價格推升的影響力也是最大。


私人集資集團的影響力不像炒房公司,沒有炒房公司的規模、規劃與組織能力,只是跟著炒房公司的腳步,在洪流中親友集資,買賣房產圖利,這種作法多為中短線為主。


個人單幫客真的就是隨波逐流,利用形勢與向銀行貸款的財務槓桿,選良好標的物,買了以後再賣,賺取差價,這種作法因為資金能力,多為短線。


至於建商囤地,則看建商的財力而定,小建商多是買幾個舊的獨立屋,為下幾個獨立屋建案買地。中型建商則為建城市屋或公寓樓買地,大型的建商就厲害了,他們要的地是整個社區,以利他們的整體開發。一般而言,中型或大型建商在買地時,多希望能順利買到所想要的地,同時為避免釘子戶造成開發困擾,多會以高於市價購買,這也是造成房地產漲價的原因之一。我們看到溫西、溫東、本拿比、列治文、蘭理、素理、高貴林到處都有新的城市屋與高或低層公寓在建造,這些地都不是新生成的,都是建商花較高的代價買來的。


又許多人看到或被指點可以用在成交前轉賣的方法賺取差價。許多房地產買賣中產生了買賣家簽了正式生效的買賣合約後,買家立刻找新買家以更高的價格轉讓買賣合約,賺取差價。在最後成交時直接從律師處拿支票,除了律師有資料外,官方又沒記錄,既賺錢又逃稅。雖然現在的買賣合約中強制列入最後成交價若高於賣家當時同意的賣價時,差價要歸於賣家,但許多實務上是除了最後成交的買家外之各買家和賣家協商差價的分配比例,也就是原來希望的最後差價全部歸於賣家仍為完全落實,所謂磨貨變成包含賣家大家有份,賣家也樂於多賺一些。


魁北克的移民中,每年約有3000至4000多名移民雖然透過魁省投資移民計劃取得移民資格,但並不是到魁省居住,而是在溫哥華落腳。其他各省也是這種情況。為什麼大家都喜歡到溫哥華來?因為天空藍、水好、夏天涼爽、冬天不冷,是全世界少數適合人居住的地方,再加上居民和善,政府嚴禁種族歧視,大家住得十分舒適。在這個紛擾的世界,成天看到的就是戰爭、殺戮、自殺炸彈,集體屠殺,誰不想到一個安全舒適的地方生活?這就是大溫地區是人們不斷湧入的理由。


房地產的價格是由供需決定,需大於供當然上漲,供大於需就會下跌,供需平衡就是價格上上下下的搖擺。當大溫地區房地產的需求不斷上升,而土地不可能新生的情況下,必定上漲,除非加拿大政府宣布即日起不再收新移民。而這是不可能的,因為加拿大在2戰以後嬰兒潮的人口急遽老化,必須要年輕的新血填補,否則很快的老年人年金都會發不出來。這些新血不論是富裕的投資移民或年輕的留學生大多會選擇大溫或多倫多,而且都必會置產。富裕的投資移民,必然會選好區與獨立屋。能送出來留學的學生,家庭都會有相當的經濟實力,買房不是問題,只是公寓、程式屋、還是獨立屋的選擇。


如果大溫地區的人口保持不變,當然住房的需求就會不再增長,房價上漲將不易。在這種情況下,房價如果劇烈上漲就可能是外國人來買房所造成。但現在的情況並不如此,大溫地區的人口不斷增長,人口增長所帶來的就是更多的住房需求與工作機會。現在的公寓和城市屋都是拆獨立屋建造,獨立屋不斷的減少,價格必然上漲。


再加上低利率與通貨膨脹,投資房地產的風險相對較低,加拿大國民和永久居民找好的投資項目,就是房地產。


當然我們都不贊成投機炒房,使得居住困難,我們也都贊成政府的打擊投機,但是要找到真正的源頭,對症下藥,而不只是頭痛醫頭,腳痛醫腳。


現在最迫切要解決的是對於惡意的炒房公司的行徑,是否能在租稅與法律上加以規範?政府要多方思考與規範,例如在法律上認定是破壞市場秩序的惡意商業行為,進而立法加以規範,如我們常看到的反托拉斯法等,如果觸犯,將處以刑事責任與鉅額罰款。當然,也要兼顧不要干預正常的房價上漲或下跌。

對於買家在合約生效後立刻找新買家以更高的價格轉讓買賣合約,以賺取差價者,當然可以立法硬性規定所有的差價歸於賣家,買家不得與賣家談分成,而且律師或公證人有責任在成交時依法執行。這樣磨貨的投機行為也就會消失了。


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